本文主要研究房地产企业如何有效地预防风险，选取房地产企业中具有代表性的万科集团，通过对其2015年以及2016年的资产负债表和年审财务报告进行分析，结合财务的理论知识，从财务风险的理论着手，研究企业财务风险的现状，财务风险的主要类型、财务风险的主要成因。并充分考虑到房地产企业的特殊性，运用层次分析方法分析万科集团的偿债能力，营运能力，进行单项能力分析和综合分析，归纳总结万科集团在政策、筹资、投资这三方面面临银行信贷加息政策，资金流动缓慢，存货积压过大等风险问题。此外为了提高房地产企业总体运营的稳定性、安全性，在分析企业财务指标的基础上建立风险测量，以反映企业的整体财务风险比重，可以使房地产做好充分的准备。企业在规避风险时，可以寻找分散风险的方法，同时拓宽融资渠道，加快企业的存货周转速度，使企业有效防范财务风险。

2 房地产企业财务风险分析简述

2。1 房地产财务风险的含义及分类

财务风险是企业运营中内部和外部存在的不确定因素产生的风险。包括：

（1）政策风险，国家或者当地政府根据我国的社会经济的发展形势，采取相应的经济体制改革以及为了保持房地产行业可以稳健发展而实施的一系列调控政策。

（2）筹资风险，我国房地产行业的大部分资金都是银行信贷产生的资金以及购买者的房价款。企业70%以上的自筹资金，30%的预收款都来自银行贷款 ，因此其中以银行信贷产生的资金会导致企业持续负债经营。

（3）投资风险，房地产企业在作出投资决策时，无法全面考虑其风险因素从而导致企业开发项目无法达到预期的效益。

2。2 房地产行业企业的特点论文网

房地产行业具有一定的特殊性，其不但受市场控制，还受宏观政策调控。又因为房地产的行业特点是资金密集，其建设工期、售楼周期长使资本周转速度缓慢。它需要通过外部融资来达到连续再生产的良性循环。房地产企业的资金链一般都是靠银行放贷，但房地产企业数量众多，导致市场管控力度加大，银行的放款门槛提高，其资金链日趋紧张。此外，我国社会经济迅猛发展推动我国房地产行业也跟着快速发展，但是其发展趋势也越来越严峻，面临的风险也越来越多。从我国目前的房地产企业的情况来看，大多数的企业都只关注高利润，不重视其风险管理，从而忽视了只有高风险才会带来高利润。

2。3 房地产财务风险的表现

第一，政策方面表现。自2003年以来，整个房地产行业的发展趋势变得起伏不定，房地产行业开始频繁提出调控政策，使市场具有挥发性。2016年我国又陆续颁布了房地产调控政策，国家明确规定对已拥有2套及以上住房的居住地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在居住地缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非居住地户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。此外，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请房贷购买普通自住房的，首付款比例不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%，这导致房地产企业出现了异常现象。万科集团2016年的自有资金约为19%，其余的都是通过借款等筹资和买房支付款获得的。据国家调控政策规定房地产企业的自有资金率必须达到35%才可以申请项目开发贷款。2016年的房地产企业在后续资金没有的保障的情况下，不会轻易去买地。

第二，筹资方面表现。目前，房地产行业的正常周转资金的来源基本是外部负债，如果企业无法按期偿还债务，房地产企业流入和流出资金的比例会严重失调。我国房地产企业70%以上的自筹资金以及30%的预收款都来自银行贷款，因此其中以银行信贷产生的资金会导致企业持续负债经营。如果企业融资出现资金缺口，将会加大企业风险，筹资更加困难。万科集团2015年、2016年的资产负债率分别为77。70%、80。54%，一般企业的资产负债率为50%，万科集团的资产负债率不仅高于一般资产负债率30%左右，而且2016年比2015年提高了2。84%。