第三，投资方面表现。人们的住房消费需求和投资需求有一定的下降，但房地产企业的投资仍在增加，这将导致增加住房库存。其主要原因如下：①开发建设耗用所储备的资源—土地储备。房地产项目开发首先是由招、拍、挂的方式来获得地皮，地皮持有的过多会导致资金周转不灵。②在开发在建和未售的房屋。房地产的开发项目本身的代价就很大，项目的建设周期也很长，整个项目完工一般都需要很长的时间，也需要投入很大的资金，并且项目开发期间太长就会导致资金积压。与此同时，如果房地产企业投入太多的基建项目，将导致房屋积压。因此存货越多，就会使企业的流动资金减少，短期偿债能力也会变弱。

3 房地产财务风险分析方法

3。1 层次分析法

层次分析法是把研究对象作为主体划分成多个个体，定性与定量相结合，将人的主观判断用数量形式表达的方法。采用层次分析法分析房地产企业的运营风险，可以从企业的偿债能力入手分析其短期偿债和长期偿债能力，其中反映企业短期偿债能力的指标主要有流动比率、速度比率，比较这两个指标并结合存货周转分析。反映企业长期偿债能力的指标主要有利息保障倍数（=EBIT/利息费用=(净收益+利息费用+所得税)/利息费用）、资产负债率，比较这两个指标并结合总资产周转分析。文献综述

3。2 杜邦分析法

杜邦分析法是一种综合性方法，它将权益净利率与其他指标按内在联系有机地结合在一起，使我们能够更全面地了解房地产企业的经营能力，从指标形成的数据中寻找运营中存在的风险，直接通过报表中的指标，分析出企业的资金运营、资本结构等问题。其中影响权益净利率最主要的指标是总资产净利率，它是由销售净利率和资产周转率构成的，这两个指标的高低也影响着总资产净利率。而要找出企业资产周转的问题则需要分析各个影响资金周转率的因素。

3。3 杠杆分析法

杠杆分析法是通过对经营杠杆和财务杠杆的分析率来分析房地产企业财务风险大小和杠杆水平的高低。

（1）经营杠杆是指由于企业存在运营问题给企业盈利带来的不确定性。

经营杠杆随着固定成本的变动而同方向变动，固定成本上升，经营杠杆上升。其随着销售量的变动而反方向变动，销售量上升，经营杠杆下降。变动前息税前利润增加，其中销售量的上升或下降以盈亏临界点为界限。销售量越接近临界点，经营杠杆就越大，销售量达到临界点时，经营杠杆最大，超过临界点时，经营杠杆就递减。