REITs房地产投资基金模式的研究+案例分析(13)
6、不能投资获得任何须承担无限责任的资产
三、收入要求
美国：
1、至少75% 的毛收入来源于租金收入、有抵押担保的债权利息收入、某些资产出售利得和投资于其他房地产投资信托的收入等与房地产资产相关的收入
2、至少95% 的毛收入来源于以上与房地产资产相关收入和其他股利、利息收入
3、持有除政府和子公司外某一发行人的证券不得超过总资产的5%
新加坡：无限制
香港：
1、必须以获取连续稳定租金收入为目的专注投资于房地产
2、收入主要应来自于房地产租金收益
3、持有不能产生收益的房地产资产不能超过REIT净资产总额的10%
四、红利分配要求
美国：
1、至少90%以上的应纳税年收入用于分配
2、为满足分配要求，上一年超额分配部分可用于抵扣部分本年度应分配股利
新加坡：每年90%以上的收入用于分配
香港：每年至少将净收益的90%以分红形式分配给单位信托持有者
五、长期负债要求
美国：无限制
新加坡：负债比例上限为总资产的60%
香港：债务比例上限为资产总值的45%
4 中国REITs模式的分析
4.1 资金信托型还是不动产信托型
以信托财产不同为分类标准,目前主要存在三类REITs:
一是美国式的REITs,主要采用资金信托的方式。
二是日本式的REITs,主要采用不动产信托的方式。典型的做法是业主将房地产物业委托给信托投资公司换取受益凭证,再由信托投资公司管理和处置信托财产,通过出租或出售的方式取得收益,信托收益在扣除信托费用后支付给委托人。
三是中国台湾式的REITs,兼采资金信托和不动产信托的方式。台湾《不动产证券化条例》第4条第3项和第4项分别规定了不动产投资信托和不动产资产信托的定义。
从我国的实际情况来看,既有对资金信托型REITs的需求,也有对不动产信托型REITs的需求。但是,结合我国目前的现状,我国应当首先引进和发展资金信托型REITs,理由主要有:
大陆法系国家和地区难以建立有效的信托登记制度。以台湾地区为例,不动产信托型REITs本质上属于资产证券化的一种。台湾地区对于资产证券化的引进,市场早在多年前就有需求,但直至2003年7月才通过不动产证券化条例,其最大的阻碍即是物权法定加上登记生效的制度。由美国所创设而为全世界先进国家所采纳的资产证券化制度,是在不采用登记作为不动产物权变动的生效要件的法制下所诞生,一旦要移植到他国,物权变动要登记生效要件就成为主要阻碍。台湾地区即使有登记生效要件长达50年以上的历史,地政机关为了信托的登记也是伤透脑筋。台湾地区尚且如此,我国大陆幅员广大,要建立全面性的信托登记制度,实非易事。所以不动产直接信托在大陆法系国家和地区存在一定的法律障碍。
信托财产在信托期间归属不明确。我国立法对于信托财产在信托期间的归属不明确,可能对不动产直接信托带来不确定因素。金钱属于一种特殊物,一般来说,转移占有使用权即转移了所有权,所以资金信托更有利于明确信托财产在信托期间的归属,使得信托关系相对稳定。
4.2 公司型还是契约型
公司型基金在组织形式上与股份有限公司类似,基金公司资产为投资者所有,由股东选举董事会,再由董事会选聘基金管理公司,基金管理公司负责管理基金业务。该形式是美国普遍的基金形式。投资公司的出现,导致基金的控制权和所有权相分离,同时基金单位持有人(股东)和基金管理人等基金服务提供者利益往往不一致,从而导致基金在运作过程中出现多个利益主体。由此产生了以下问题:如何建立和实施一套机制来保护投资者,保证基金管理人和其他服务提供者能够按照基金持有人的最佳利益行事?如何实现利益相容,使基金市场的所有参与者成为一种利益共同体?