REITs房地产投资基金模式的研究+案例分析(16)
创造条件,加快培养机构投资者。在美国房地产投资信托基金的资金来源中很大部分是机构投资者的资金。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通,投资技术高,能够为房地产投资信托基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者,这对于房地产投资信托基金的发展非常不利,所以加快培育机构投资者势在必行。
加强理论研究,完善人才培养制度。我国的房地产投资信托基金在理论上几乎还是空白,必须加强对房地产投资信托基金理论的研究探索,并推动政策的市场化。与此同时,要加强房地产投资信托基金的人才培养,尽快建立起一支既精通基金业务又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。此外,还要加快基金业务发展所必不可少的律师、 会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。
4.5 房地产投资信托基金运作模式选择与风险控制
2010年以来，央行已累计加息5次，l2次上调存款准备金率各大商业银行的贷款规模受限，尤其是房地产贷款更是受到了严格限制。银行开发贷款门槛越来越高，房企来自于银行的信贷规模越来越小。在我国房地产新政濒出、各种融资渠道收紧的情况下，房地产信托投资资金就成为我国房地产行业资金供给的重要渠道之一。实际上，房地产投资信托成本比银行贷款高很多，平均融资成本在20％左右，这比银行贷款7％～8％的利率显然要高得多。但是高收益的同时也意着高风险，因此，我国发展房地产投资信托资金必须慎重选择运营模式，注意风险控制。
4.5.1 房地产投资信托基金及其制度优势
信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托投资基金(Real EstateInvestment Trusts，简称REITs)属于房地产证券化的～种，是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。与～ 般的信托合同、证券投资基金相比，REITs$~度具有很大的优势，这主要体现在以下几个方面：
1．REITs面向中小投资者。意着一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资，这为小额投资者提供了一种通过低成本、低风险以及最低投资额度最小化的专业理财工具，显然有利于实现中小投资者的投资理财愿望。
2．REITs具有较高的流动性和变现性。它是一种房地产的证券化产品，一般采用股票或受益凭证的形式，从而使得使房地产流动起来。投资者可以通过金融市场自由买卖，这与传统的房地产投资相比，具有相当高的流动性。同时，这也使得REITs与一般封闭式基金相比，能够让广大投资者迅速退出，具有较高的变现性。
3．REITs是一种投资组合的方式，注重的是分散风险。REITs可以投资于不同的项目， 回避风险的能力较强。同时投资者还可以投资于不同的REITs，涵盖不同类别的房地产项目，不会局限于单个REIT的风险压力。REITs的常见的投资经营标的包括写字楼、购物中心、酒店和商铺等，多为不动产的组合。相比较投资单一的不动产而言，可以避免投资标的的集中风险。
4．REITs是一种有效的保值增值投资工具，能够有效抵御通货膨胀。作为REITs价值基础的房地产，具有很强的保值功能。在通货膨胀时期，伴随着物价的上扬，房地产物业的价值也会升值得很快，但在同时，以房地产物业为资产基础的REITs股票价值也会随之上升，因而REITs的收益水平也会比平时高， 能够在一定程度上抵销通货膨胀的影响。因此，房地产投资信托是一种很好的保值增值投资工具。