国外研究现状（1）英美的物业管理英美的物业管理起源最早，始于19世纪60年代的英国，当时英国正处在工业大发展时期，大量农民涌入城市，租住房屋。为了维护业主的权利，需要一套行之有效的管理方法，所以就出现了物业管理。从那时起，遍布世界各地的物业管理，到今天国家的普遍重视，已成为一个成熟的行业，整体水平是世界一流的。其主要特点为：50623

①政府在物业管理中发挥重要作用，但政府一般不会直接对物业管理进行干预，而是依靠详尽、完善的法律、法规来规范物业管理所涉及的各方的行为、权利与责任。

②物业管理已成为社会服务行业，无论是谁，无论什么样的公司可以从事物业管理行业，只要具备一定的条件，就可以领取营业执照。此外，这些物业管理公司和机构必须基本自主，人员精干，效率高，固定人员少，尽量临时聘请人员以节省开支。

③物业管理专业化经营普遍并且服务收费完全市场化，视市场供求状况、地

区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定，一般无统一的标准[2]。

（2）新加坡的物业管理

新加坡以其清洁卫生、草坪绿化、环境优美而享誉全球，主要原因是因其物业管理工作很有实效。在“居者有其屋”的政策提出来后，政府逐渐将物业管理推广。经过这几十年卓有成效的努力，已经发展成一套完整的运行机制。

    ①法律管理物业管理的实施，管理范围除了物业管理的总体要求，还对公共房屋销售和管理房子已经做了非常详细的规定。

②政府住宅小区维修公共设施和设备的高度重视，要求物业管理公司提供最优质的维护和服务。其物业管理部门还把搬进新居后应注意的事项和有关知识，如《住户手册》、《住房公约》和《防火须知》等详尽地告诉住户，以明确住户的权利和义务以及物业管理部门的权利和责任等[2]。

（3）法国的物业管理

法国的房地产商成功卖出一套住宅房前都会为自己的楼盘以就近的原则或者选择声誉良好的原则挑选一个物业管理公司。在大部分业主按规定期限入住后，这个物业公司正式开始运行，并且此时物业公司的老板变成各个业主，与房地产商原则上没有任何关系，在管理中，以经理人的形式执行此楼盘中各项决议。在所有业主都入住后，并且过了一段时间后，物业公司会通知业主代表召开业主大会，进行物业问题与阁业主的协商。

    ①法国的物业管理是一个“民主制”的物业管理，所有的业主在业主大会上可以就任何问题提出意见。虽然，有时业主的意见对物业管理公司来说很苛刻，但物业管理公司并不会置之不顾。正是由于这种一切为业主服务的精神造就了法国物业管理的成功。

②物业管理收费合理、高透明化。法国物业管理公司收费并不是依据“平米

标准”收费，而使根据本年内干了多少活以及随之消耗的人工费用。其大部分收费项目都必须在物业预算里列出，并经业主大会批准。

    ③法国物业管理公司的利润来源 并不是靠收取物业管理费，而是通过投资和房屋租赁收取中介费。在政府部门的严格审查下，物业管理费大多被作为工资支付给员工。但由于公司收取的大修基金和每年度初收取的物业管理费数目巨大，公司会拿这投入到风险很小收益不高的领域一获得稳定的收入。有的公司还作为房屋租赁中介收取一定的中介费作为收入[2]。

（4）日韩的物业管理

韩国和日本都属于市场经济国家，物业管理发展较为成熟。主要有以下特点：