2  案例简介

原告杨家辉自1996年开始建设房屋。2000年，杨家辉与其妻经法院调解离婚，双方并未对房屋提出诉求。该房屋陆续建设完毕后，2003年，该房屋所有权证及土地使用权证被杨家辉之子杨贤熙和杨艇更改在各自的名下。被告叶娟云于2005年因杨贤熙、杨艇的房屋所有权证而买下此房屋并入住，但并未办理房屋过户登记。在撤销杨贤熙、杨艇的相关权属证书后，杨家辉于2008年10月21日收到了房屋所有权证，并于2012年1月5日收到了土地使用权证。因要求叶娟云搬离该房屋未果，杨家辉于2012年9月13日诉至法院 。

3  对案例中争议焦点的法律分析源.自|优尔,:论`文'网www.youerw.com

本案中，法院认定被告叶娟云不构成不动产善意取得，该判决是否正确，需解决两个问题：第一、本案叶娟云于2005年以杨艇房产买受人身份入住该房屋，当时《物权法》尚未颁布，是否可以适用《物权法》有关规定的问题。第二、如果可以适用《物权法》，则该判决是否符合《物权法》第106条的规定？对于第一个问题，即《物权法》溯及力的问题，本文不做探讨，以下主要通过分析《物权法》第106条有关不动产善意取得的构成要件，对第二个问题进行探讨。

3.1不动产善意取得制度的构成要件

根据《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。本案中，根据上述规定，杨贤熙和杨艇擅自将房屋更改在各自名下的行为，是典型的无权处分，对此没有疑问，以下对其他要件进行分析。

3.2受让人受让不动产时须为善意

受让人在主观上是否“善意”，是衡量其是否适用善意取得的关键。我国《物权法》对关于不动产适用善意取得作出了明确的要求。旨在维护交易安全，保护的是受让人对登记簿记载的信赖。“善意”是指受让人的善意，一般无权处分人都不具有。如何判断受让人的“善意”？应当考虑受让人在买受房屋时有无查看权属证书。对于不动产善意取得而言，应当以受让人对登记簿的信赖作为判断关于不动产善意取得的判断标准。通常情况下，对不动产受让人而言，只要其不知道登记簿的记载错误并且登记簿上没有异议登记, 就应当认为其是善意的。本案中，叶娟云在买受房屋时，基于对权属证书的信赖而相信了杨贤熙和杨艇是房屋所有人，因而是善意的。

3.3受让人应依合理的价格取得不动产

一方面，有偿行为是善意取得的前提，《物权法》规定善意取得的有偿行为是转让，即受让人取得的不动产是通过买卖、拍卖、抵押等具有有偿的法律行为实现的，取得不动产的受让人应当支付一定对价。如果是通过赠与、借用等无偿行为取得不动产的，则不能依善意取得取得所有权。另一方面，在考虑受让人是否是善意时，还要考虑让与人转让的价格是否合理 。《物权法》明确规定要有合理的价格转让，一般来说，不动产的价格都比较大，如果受让人以不合理的价格取得了不动产所有权，在这种情况下，还适用不动产善意取得制度，必然对原权利人的利益造成了很大的损失，也违背了公平正义原则。本案中，被告叶娟云虽然基于法律行为引发了不动产物权的变动，但其对买受房屋时的价格未能举证证明，不能有效的证明其是依据合理的价格取得该房屋，因此，不满足不动产善意取得的构成要件。