（1）购物广场的成熟度。购物广场初建之期，处在不成熟阶段。对于消费者心里、区域消费水平与结构、品牌接受度都不能完整正确的把握与理解，所以购物广场所要承担的经营风险就越大。在这个阶段，购物广场都会选择以固定租金为主，扣点分成及两者取高方式为辅的租金收取方式，这种组合计租方式简单，不需要复杂的计算量，节约购物广场的人力物力，同时保证了购物广场的现金流量，降低了购物广场的经营风险。

（2）业态因素的影响。考虑到三种租金收取方式带来的收益效果不同，在面对不同业态时，需要考虑到商户的营业额及经营稳定性。通常，餐饮业态通常采取固定租金模式，

由于餐饮业态培训期短、经营期迅速且面积大，所以固定租金方式会降低经营风险，也会让广场受到租赁面积带来的租金收益；零售百货会采取两者取高，因为百货类为零售业态，其营业额受重要节日等因素影响，会出现营业额暴涨突增的现象，也会有淡季带来的营业亏损，两者取高方式会保证购物广场因其经营增长带来的收益，同时规避风险；而奢侈品则会采取扣点方式，奢侈品经营主要靠老会员带动消费，经营收益稳定，扣点分成较为合适。

（3）品牌知名度因素。通常品牌的知名度越高，购物广场在与其谈判过程中，为了推动合作的成功，在租金方式的选取上会适当让步，更有利于品牌方；同样的在对于品牌知名度较小，急切与购物广场合作的品牌，则会采取更有利于购物广场利益的租金收取方式。

3。1。5 招商定价方案的选取

在招商定价方案上，注重固定租赁租金的选取，降低商户经营带来的收益风险，确保广场的收益来源与收益稳定，可以使广场在规避风险的同时，能够在人员、商铺的管理、资源的整合以及业态的拼接投入更多的人力与物力，加强广场的管理力度，提高资源的整合程度，丰富业态，使广场加速进入发展成熟期[5]。论文网

在经过2-3年的发展努力后，争取广场进入发展成熟期。广场内业组合基本稳定，各商铺已经了解徐州消费者群体构成，适应当地消费者的消费习惯，采取迎合消费者胃口的销售模式，经营状况已经平稳，经营风险已经降到最低点，苏宁广场再对招商定价方案进行整改，将固定租金模式逐渐过渡到联营扣点，分享商户的销售收入，提高苏宁广场的收益。

3。2 毕业设计研究方法

本设计采用的研究方法主要是调查分析法、观察法、经验总结法同时也采用文献分析法等。在调查分析消费者群体时，采用问卷调查法，调查消费者群体的年龄层次、收入水平以及消费者消费习惯，这对于广场的招商工作有重要的参考依据，在业态组合上更加的合理化，更加的符合消费者胃口。在实习期间，公司的同事以及领导也给我了很大的帮助，许多资料与数据来源于同事的提供，使毕业设计更加完善与准确。

3。3 参考文献的选取

本次设计所引用的参考文献，主要是为了说明招商策划方案对于商业的指导性以及重要性，在制定徐州苏宁广场招商策划方案上能够更加的理性与科学。此次设计的参考文献来源于几位著名的商业地产学士的研究与理论，使得本次的设计更好的将理论和实践结合

到一起。

4 设计可行性分析

4。1 设计实现的可能性