1。2  选题依据

2015年以来，在房地产去库存的大浪潮下，一二线城市去库存较明显，三四线城市去库存仍任重道远。淮安作为典型的三四线城市，其房地产项目的定位分析研究具有较强的现实意义。一个成功的项目，它的定位是很关键的，有了较好的定位，项目才能实现既定的销售目标[1]。2016年十月多地限购以及中央一系列的政策，今后楼市逐渐降温已是大势所趋。当前形势下，地产商只有做好做好项目的定位分析和营销策划，才能完成既定的销售计划。

1。3  设计项目概况

项目占地面积29。4万平方米，建筑面积为59。9万平方米，项目的容积率为1。7，绿化率是35%，住宅物业费是0。8元/平米。月。售楼地址：物业地址在清浦区淮海南路188号，市场均价为6500元每平方米。

项目周边的配套设施比较完善的，周边学校有人民小学清浦分校、开明中学清浦分校、城南中学、启英外国语学校；医院有淮安一院分院、城南乡卫生院。休闲娱乐场所，综合商场包含奥特莱斯商业中心、宜家超市、万达广场；银行有农业银行、邮政储蓄银行。交通十分便捷。公交路线有：1路、6路、7路、13路、22路、27路 ，基本可以到达淮安市各主要地标。距淮安汽车总站车程十分钟车程，距淮安汽车南站五分钟车程，距淮安汽车北站、淮安火车站半小时车程，距涟水国际机场1小时车程。华德力·运河城物业类别有住宅、商业和办公，建筑类别为多层、小高层、高层、板楼，总户数规划为5000户。停车位约2800个，物业公司为爱家物业置业公司，24小时管家式物业服务，打造业主舒适的生活环境。

2  设计的性质和目的

2。1  设计的性质论文网

房地产营销策划是实践性较高的一门课程，作为房地产开发与管理专业的我更应当掌握相关的技能。本次毕业设计中，我运用房地产营销与管理的理论，结合问卷调查、实地走访的调查结果，分析得出华德力·运河城的市场定位，从而制定合理有效的营销推广策略。

2。2  设计的要求

（1）前期进行实地走访、网络调查、问卷调查，掌握项目具体情况，把握潜在购房者具体情况。去图书馆、市规划局、住建局、房地产交易中心等地点查阅相关资料，整理和分析调查数据和信息；

（2）请教指导老师，听从老师的指导建议，加上自我创新，按照任务书完成毕业设计，要求思路清晰明了，言简意赅；

（3）严格遵照毕业设计进度，完成毕业设计。

3  设计内容

3。1  房地产营销策划步骤

3。1。1  区域环境调查分析

本次设计首先从项目的周边环境着手，对项目所处的用地规划、地理位置、交通条件、生活服务、市政配套设施其中包括文化教育、金融服务、医疗卫生、购物中心、娱乐餐饮场所等方面进行实地调查。然后将调查范围扩大至清江浦区，对该区的历史文化、城市规划、地理位置、交通设施、市政配套设施等方面做相关的调查工作以及相关资料的搜集整理。

3。1。2  区域经济环境调查分析

首先从宏观经济上整体把握中国房地产市场状况，从中央政策到各地方政府政策，从货币政策到财政政策。2016年初，房地产市场利好政策不断出台，一线、二线热门城市房地产市场蓬勃发展，房价不断上涨，上海、深圳、苏州、合肥、厦门等地较为突出。一线和部分二线城市库存去化加速，一线城市由于政府一系列关于房地产政策的出台，经济增长趋势逐渐明显，我国房地产行业回暖趋势逐渐确立。下半年多地调控与限购又让房地产的未来走向增添了几分不确定性。