4。4竞争分析 12

5 淮安万达广场项目定位分析 13

5。1 项目整体市场定位 13

5。2 功能定位 14

5。3 客户定位 14

5。3。1 商业区主要客户定位 14

5。3。2 写字楼目标客户 14

5。3。3 淮安万达嘉华酒店目标客户 15

5。4 经营策略定位 15

5。4。1 商业店铺 15

5。4。2 写字楼 16

5。5 价格定位 16

6 商业地产项目定位存在问题应对策略 17

结  论 19

参 考 文 献 20

致谢 21

1 绪论

1。1 研究背景及问题的提出源C于H优J尔W论R文M网WwW.youeRw.com 原文+QQ752-018766

改革开发以来，我国经济不断发展，房地产行业逐渐兴起，许多商业大鳄开始将目光投向房地产行业。但伴随着住宅类地产的竞争愈发激烈，同时国家不断实行宏观政策对房地产行业进行调控，住宅地产可盈利的空间比过去是小了许多，越来越多的房地产企业开始寻找新的替代目标。于是，商业地产吸引了他们的目光，开始大量涌入新兴的商业地产中，城市商业地产开始进入了大规模的开发阶段。然而，商业地产投资的规模较大，开发的周期比较长，竞争十分激烈，导致商业地产开发风险远大于住宅地产。因此，经常会发生商业地产开发失败的案例，而造成这些失败的原因之一就是商业地产项目定位分析不透彻，给商业地产的发展带来了诸多困难。

就当前我国商业地产的发展情况而言，在商业地产以及商业地产项目定位方面存在诸多问题，这些问题都导致我国许多商业地产开发未能达到预期的收益目标。在部分城市的城市综合体与商业地产项目上出现了店铺空置率过高，虽然商业地产的规模都不小，但是许多店铺并没有租售出去，市场还未完全做起来。这种问题出现的原因有几点：一是由于政府政策方面对于商业地产项目的错误调控，地方政府在针对商业地产方面的规划相较于住宅地产而言还是不够清晰，没有找好商业地产合适的定位，对城市商业网络缺少全面的规划，导致部分地区商业饱和，商业地产超出了居民的消费水平。二是急于回收开发成本，不重视销售完成后的长期经营。三是部分商业项目的定位与开发还是盲目套用住宅地产模式，同时在商业定位上业态单一，缺乏休闲娱乐，业态组合也不合理，主力店与小商铺之间不能形成互动。最后由于大量资本涌入商业地产领域，缺乏专业人才的问题也日益突出，目前部分商业地产项目缺乏专业人才来对项目进行宏观市场环境的分析、目标客户的分类与锁定、目标客户的需求分析、项目中各种品牌的搭配以及各商铺的具体位置设计。这些方面将直接决定的商业地产项目的寿命。

1。2 研究的目的及意义论文网

商业地产的泡沫在不断的膨胀，盲目开发商业地产所造成的后果也日益明显，现在急需从定位的角度来思考这个问题。如何在商业环境欠佳的区域进行商业开发、制造商业氛围、吸引居民，如何在竞争激烈的城市中心商业区域通过合适的定位来找到目标客户等问题都与商业地产的项目定位分析有联系。