做好项目定位工作的商业地产不但可以为开发商带来良好的经济效益与后期的经营效益，同时也为其打响了品牌，有利于其在别的城市继续开展新项目，而且也带动了区域经济发展，政府也乐意看到。反过来，如果由于前期的项目定位分析失败而导致商业地产项目开发失败，无法吸引足够的人气前来消费，就会导致出现大量空置商铺，开发商无法回收成本，资金出现严重问题，而且大量的空置也会影响品牌形象、城市形象。本文将通过对商业地产理论与商业地产定位理论并结合国内在商业地产领域较为成功的万达广场进行分析，通过万达广场的成功来找出部分商业地产失败的原因。从而使其他开发商在商业地产这一块少走弯路、少担风险。

1。3 国内外研究现状

目前国内外关于房地产方面的研究非常多，但以宏观研究居多，且其中绝大部分都是对住宅地产的研究，对商业地产定位研究的意义很小。针对商业地产定位的论文数量不多，多是从商业业态、运营管理角度出发，将商业项目的失败归咎这些方面，很难从根本上解决目前商业地产在开发策划阶段出现的问题[1]。

1。4 研究思路及方法

本篇论文在借鉴国内外在商业地产项目定位方面的理论研究结合目前国内商业地产现状，以淮安万达广场的案例分析进行实例论证。

本文通过对商业地产项目定位研究的背景分析，提出了目前商业地产以及项目定位方面存在的问题，进而得出本篇论文研究的目的与意义；通过阅读国内外部分关于商业地产定位方面的论文，对商业地产理论与项目定位理论进行梳理分析，然后以淮安万达广场为例进行案例分析，对淮安万达广场进行市场总体因素分析以及淮安万达广场项目的定位分析，总结找出万达广场在淮安成功的原因，最后对提出的关于商业地产与项目定位方面存在的问题提出自己的解决思路。

2 商业地产概述

2。1 商业地产

商业地产是作为商业用途的地产，因此又被称为商铺地产[2]。以此区别于住宅房地产，工业地产等。商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业[3]。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，商业地产具有多种多样的形式，同时也具有大小不同的规模[4]。

2。2 商业地产特征文献综述

商业地产与其他房地产一样也具有房地产的共同特征，但与其他房地产有所不同。首先，需要大量的资金投入，这是一个共同的特征，在前期开发过程中需要大量的资金，但区别在于商业房地产在经营过程中获得高效益，同时也有很大的不确定性，商业项目主要是通过商家收取租金和收费管理经营成本来获取收益，但项目收入受到诸多经济环境、交通、居住环境或政府政策等因素对项目的开发具有重要的影响。其次，商业房地产物业管理的多样性，需求较高，与房地产等房地产业相比，商业房地产管理方式发生变化。在管理上，良好的经营模式对商业房地产经营发展起决定性的作用。因为商业房地产业务直接面对市场，竞争非常激烈，与其他地产相比，商业房地产对其管理要求较高，良好的物业管理可为企业带来更多利益，开发商亦可以尽快收回资金。

2。3 商业地产项目定位意义

目前,许多国内开发人员对商业地产的发展缺乏经验,盲目追求规模的扩张,忽视了资本投资的风险。缺乏市场需求理解,过度投机导致了对定位的重要性的忽略,所以国内商业地产空置率一度飙升,导致资金沉积。商业地产项目定位是项目开发的核心,它贯穿整个项目开发和运营,是决定一个项目是否能成功开发和运营的一个重要因素,一个项目的从一开始的开发和后来的招商经营都是以项目定位为中心展开的。因此,如何进行全方位的商业地产项目定位和研究是一个商业地产项目开发之前必须进行的调研。