2  设计依据

2.1  理论与方法

本设计主要运用投资估算法和财务分析法。

a)投资估算所考虑的范围包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用及有关税费等项目全部成本和费用的投入。

b)财务分析主要是通过计算项目内部收益率、财务净现值、投资回收期和成本利润率等主要技术指标，对房地产开发项目的盈亏能力进行分析。

1)内部收益率：项目的整个计算期内（从购买土地使用权开始到项目全部售出为止），各年的净现金流量现值累计等于零时的折现率。

2)财务净现值是指项目按行业的基准收益率或者设定的目标收益率，将各年的净现金流量这算到开发活动起始点的现值之和。即为单位投资现值能够得到的财务净现值。其计算公式:FNPV=∑〔CI-CO〕t〔1+i〕ˉt（∑上面为n，下面为t=1）文献综述

如果FNPV>0时，说明该方案除了满足基准收益率要求的盈利外，还能得到超额收益，因而在财务上是可以接受的。

3)动态投资回收期就是使累计的经济效益等于最初的投资费用所需的时间。其计算公式为：

动态投资回收期=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

4)成本利润率是开发商初步判断项目财务可行性的指标。其计算公式：

开发商成本利润率=（项目总开发价值-总开发成本）/总开发成本*100%

2.2  标准和规范

a）《确定土地所有权和使用权的若干规定》GB29869-1995。

b）《统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》建设部建规字（1990）66号，建设部，1990年2月23日。

c）《建设项目选址规划管理办法》，建设部、国家计委，1991年。

d）《调整房地产税和土地使用税具体征税范围解释规定》，国家税务总局，1990年。

e）《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会，2007年。

f）《城市居住区规划设计规范》GB50180-2011。

g）《建设项目环境保护管理条例》，国务院，1998年。

h）《连云港市国土开发整治规范》，连云港国土局，2012年。

i）《高层民用建筑防火规范》GB50045-2005。

j）《住宅设计规范》GB50096-2011。

2.3  参考文献的选用

连云港市东海县可行性研究报告所引用的参考文献，主要用来阐述目前连云港市东海县城市背景、目前房地产市场的发展情况以及宗地相关的资料说明。同时采用的参考文献还给本设计提供了一些相关图表，且具有代表性、科学性，不仅为本设计提供有价值的信息，精炼文字节约篇幅，还使得本设计有本可依，论据充足，表述更具有说服力。来.自/优尔·论|文-网·www.youerw.com/

3  设计的技术路线

3.1  主要方法

采用市场预测与建设规模的方法。

采用问卷调查、抽样调查等市场调查方法对现有市场情况进行准确分析，采用专家会议、特尔菲、类推预测等定性分析方法和时间序列、因果分析等定量分析方法对市场进行预测，通过竞争力对比分析、战略态势分析、波士顿矩阵分析、SWOT分析等确定项目市场战略和企业营销策略，通过差额投资内部收益率法、净现值法、最小费用法等定量分析方法确定项目的产品方案和建设规模，采用成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法等方法确定产品的销售价格。