影响房地产价格的因素分析以南京为例(2)
3.2 居民人居可支配收入对房地产价格的影响 10
3.3 金融货币因素对房地产价格的影响 11
3.4 房地产投资及外资对价格影响 12
4 影响房地产价格的社会因素 15
4.1 人口因素 15
4.2 心理因素 16
5.影响房地产价格的环境因素 18
5.1地理环境对房地产价格的影响 18
5.2地理位置具体体现出对价格的影响 18
6 城市规划对房地产价格的影响 24
6.1 城市的性质、职能与规模对房价的影响 24
6.2 城市的用地结构对房价的影响 24
6.3 配套设施对房价的影响 25
6.4 轨道交通规划对房价的影响 25
结 论 26
致 谢 27
参考文献28
1 引言
1.1 问题的提出及研究意义
我国现房地产价格快速断上涨问题已经被金融界和教育界以及政府官员的高度重视，但如今从现有的角度看，各种因素对影响房地产价格的研究争议都很大。房地产业可以说是资本密集，关联度很高的产业,又是人民生活必需品的基本产业;房产是人们生活生产的必要物品同时也是投资者们的一种财富，住房价格不仅仅与人们的劳作以及生活息息相关，同时也与一个城市的发展好坏和城市竞争力有着密切的关系，更是一个国家宏观经济政策，金融持续稳定的根本保障。
在我国，城市建设在国家经济发展中处于主导位置，尤其是以住宅作为产业的房地产业，它正在成为我国经济的支柱，从我国的公开的相关信息中我们可以看到，2013年6月份，房地产行业的投资金额占国内生产总值的14.9,%，同期2012年占13.5%，而作为房地产中主要项目，住宅投资所占整个房地产投资的70%，
因此对一个国家来说，房价的畸形影响了社会经济发展，首先城市房价高促使生活负担压力大，会使年轻人才流失；其次房价高，高额的利润会使社会经济要素配置错位，大量投资业资金流入房地产业，使得带动上下游关联产业发展成畸形产业；第三房价高会使乡村城镇居民能支配收入的绝大部分用在支付房款，甚至成为所谓的“房奴”，从而造成正常的消费大幅缩减及其他消费品生产的“挤出效应”，影响国民经济各产业间发展畸形。第四、房价高导致居民购房基本依考银行“按揭”贷款支持，家庭负债率过高将加大金融系统风险．第五、不断上升的房价会改变买房人正常预期，使投机性购房比例增加，会使得市场泡沫成分的积累。第优尔、房价高直接导致贫富差距过大，无房人、低收入家庭基本居住权利没法得到有效保障，会导致社会不和谐、不安定的诱因。
综上，我国房地产事业的建设必须需联系国情，从现实出发，用科学系统的方法对其进行分析，总结我国房地产市场发展的经验，同时要对影响房地产价格的各种因素进行综合分析，重点是地理位置、环境以及配套设施对房价的影响如：学区房、医院、商业中心等。国家需对房地产价格进行有效的调控，而确保房地产价格处于一个合理的价格，促进房地产行业健康稳步成长。
本文主要针对房地产价格的影响因素情况，以及地区对房产价格影响因素作出分析， 初步计划分为三个部分来研究我国房地产价格影响因素的问题，（1）我国房地产业的发展现状以及价格上涨情况，通过与实际调研的数据项结合，从而对我国近期的房地产价格进行相关分析，总结出价格的趋势。（2）我国房地产业其房价的形成于房价特征，对此的研究是对房地产价格影响因素研究的基础。继而总结价格因素是如何影响房地产。（3）以南京市为例分析影响房地产价格的因素。力图从多角度来探讨影响因素，并在此基础上提出建议。
上一篇：收益管理定价GVR模型的应用分析