影响房地产价格的因素分析以南京为例(3)
1.2 国内房地产业发展现状
王磊（2013）指出自2003年以后，我国很多城市的房地产市场出现过热现象，国家为了稳定房地产市场的发展步伐对房地产市场进行了宏观调控。2004年主要针对供给做出调控，2005年主要针对需求进行调控，2006年主要针对结构进行调控，2007年至今我国政府主要对房地产进行全面调控。我国不断颁布的政策都显示出国家对房地产行业的调控力度，但是效果并不理想，房地产价格仍处于过热增长状态中。例如：上海、北京这两个一线城市2010年1月至8月的商品房销售额分别下降了27.7%、12.8%。这一情况的出现主要是由于国家出台的一系列调控政策所导致的。
杨奎奇、汪应宏（2013）研究了我国房地产价格上涨情况，发现自1978年我国在邓小平倡导下实行改革开放以来，房地产业逐渐成为我国国民经济中的重要支柱产业。房地产的价格上涨也经历了几段不同的历史时期。1978年至1993年：该时期我国刚刚实行改革开放政策，由于历史的原因我国的房地产业迎来了复苏期，房地产价格开始上涨。1994年至1995年：我国由于经济的过快发展导致了通货膨涨，为了稳定经济环境，国家在政策上对房地产业实施过紧政策，房地产价格开始回落。1996至1998年：东南亚金融危机全面爆发，由于我国经济环境较为稳定，受到的冲击并不严重，我国房地产价格仍处于稳步上涨阶段。1999年至2003年：我国房地产价格处于下降阶段。2004年至今，我国由于经济的飞速发展，带动了房地产业的发展，房价一直处于居高不下的阶段。可见，我国的房地产价格呈现出不断上涨的状态。
1.3 影响我国房地产价格因素
房地产价格具有区位性、实体双重性、权益性、形式双重性、价格形成具有长期性、具有保值和增值性。
衷水华（2013）全面分析了影响房地产价格的因素，包括房地产本身的价值因素（位置、建筑物本身）、房地产所用的土地因素（地形地势、土地面积和外形、日照风向）、人对房地产的需求因素（人口数量、人口素质、家庭人口规模）、国家的相关政策因素（土地政策、金融政策、税收政策）。
王文斌 李彤（2011）认为地理位置、自然环境、交通运输设施、体育娱乐设施和医疗卫生设施等也是影响房地产价格的因素，一般情况下，位于城市经济活动的中心位置的房地产价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，其价格一般较低。自然环境因素对于房地产的心理价位以及开发成本也有着重要影响。房屋的地段、小区环境、建筑物外观等都直接影响着房屋的价格。
王丽玫、李广辉（2008）认为房地产价格的形成要同时具备效用性、相对稀缺性和有效需求这三个条件。它们构成了房地产价格的要素,任何影响房地产价格的具体因素都是通过这三者起作用的。
张媛（2013）研究得出，随着我国经济的迅速发展,房地产价格与货币的关联性不断增强,货币的供给、持有量、汇率、通货膨胀等因素都会影响到房地产的价格。当前,我国房地产价格居高不下,已经成为国家宏观调控的重要目标。
1.4 国内房地产业的宏观调控政策与对比分析
2010年，国家出台了对“贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。”这条政策的出台使得很多一线城市的房屋成交量大幅度下降。但是，在成交量大幅下降的同时，房地产价格却出现了上涨的趋势。
王 鹏（2012）通过对 Malpezzi 等( 2005) 的房地产投机模型进行拓展，构建适应性预期下房地产均衡价格模型，并利用 2008 年 2 月至 2010 年 7 月连续 30 个数据样本，通过单位根检验、Granger 因果关系检验、VAR 模型分析、脉冲响应分析等计量研究方法，对中国房地产价格波动的驱动因素进行了实证分析，土地供应量的增加会导致房地产价格下降，但是这种政策的效果开始是微弱的，需要滞后5 － 6 期才能达到最大反应程度，随后逐渐趋于平稳水平；人均可支配收入的增长会推动房地产价格上涨，这种推动作用的最初效果比较明显，随后逐渐减弱。人均可支配收入间接反映了消费水平，可见扩大内需和刺激消费等宏观经济政策将会引起房价上涨。
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