影响房地产价格的因素分析以南京为例(4)
杨奎奇、汪应宏、张绍良、赵 清（2013）以江苏省68个地级与县级市的城市地价为样本，运用因子分析方法对影响地价的诸多变量进行分析，发现江苏省城市地价明显存在南北、东西地价的梯度变化，明显表现出两极一条带的空间分布规律，即江苏省价以南京、苏州为两高地价极点；省内地价在沿沪宁铁路长江地区形成高地价条带区域。最终有个最主要的因素影响江苏省地价分布，即城市集聚规模与市经济发展水平。经济发展水平虽然比城市集聚规模对城市的平均地价影响要大，但差别有限。
2 影响房地产价格的成本因素
成本是影响房地产价格较为重要的因素,主要分为土地的价格、房屋安装成本、原材料的购买费用和工人的劳务费用，以及房地产建筑中产生的各种税费。其中土地因素和房屋安装成本分别占总成本的30%，这些因素都会导致房地产成本的增加，从而使房价上涨。
2.1 土地成本
土地是住宅开发和供给的基础。但是土地数量有限，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的，所以土地是很关键的。
当下我国的土地是由政府相关部门提供给社会，土地所有权归于政府。所以
我国的土地使用制度目前，政府是土地的主要提供者，可以开发的土地资源是影响住宅价格和数量的因素。因此，对住房的住房市场的发展和土地交易政策运行的决定性影响。通过对土地科学有效的控制，政府可以协调发展的住宅市场。因此，土地资源的政府监管，是一个合理的住房市场的一个标准，控制房价上涨的重要措施。
目前我国的土地使用制度为,政府是土地的主要提供者,可以开发的土地资源是住要影响住宅数量及价格的因素。因此,政府制定的有关住宅土地交易政策对住宅市场的发展与运行有决定性影响。通过对土地的科学有效管制,政府可以协调所以住宅市场的发展。因此,政府对土地资源的管制,是合理规范住宅市场,控制住宅价格的重要手段之一。
土地费主要是置换成本、批租费用、动迁费用等。开发商在决定是否开发一个项目之前，会进行房地产开发成本计算，会将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，算出未来所开发的每平方米房子所占的土地成本，以此来进行项目的能否开发作出可行性评估。
以南京市为例，随着销售市场的火爆，开发商拿地热情的高涨，土地的成交价节节攀高，地王频频产生。2013年南京市成交的土地单价为19211.03 元/平方米，同比上涨150.88%； 成交的楼面地价为7052 元/平方米，同比上涨67.03%。溢价率方面，2013 年成交土地溢价率30.76%，同比上涨225.16%个百分点。图1反映了2011至2013年南京市土地成交价格及溢价率变化走势，从图1可以看出：随着土地出让价格的攀升，成交的楼面地价随之上涨，使得商品房的售价随之攀升。这种价格上的攀升从图2中能够清晰地反映出来。图3反映了南京近5年上半年实际出让面积与成交额，从图3中我们看到：2011年上半年与2013年上半年的出让面积大致相当，但2013年上半年的成交额差不多是2011年上半年的2倍，同比2012年上半年131.6亿元大涨133.3%。2013年南京市国土局共进行了22次土地出让拍卖，成功出让84宗，其中37幅为商品房用地，共出让4113976.79平方米，土地出让金793.6124亿元， 位列全国土地出让金排行榜第五位，仅次于上海、北京、杭州、重庆。这直接推动着房价的大幅攀升，成为影响房价上涨的重要推手。图4反映了2013年上半年各区土地出让面积及出让地块数, 图4中可以看出江宁土地出让面积72.12万方，位居首位。
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