房价银行信贷与经济增长基于重庆房地产调控政策的研究(2)
1.2 相关概念界定
1.2.1房地产
说到房地产，不同的角度有不同的理解。从人们的角度来说，房地产是具体可感的实物以及安身的空间；从财富积累的角度来说，房地产是一种财产；从生产角度来说，房地产是一种生产要素；从市场交易的角度来说；房地产是一项商品，具有使用价值和价值。从法律的角度来说，房地产是一种权利。从经济学的角度来说，房地产包括房产权利和地产权利。具体来说包括土地和土地上永久建筑物以及所衍生的权利。不过本文涉及的房地产只指建筑物部分，不包括土地方面的因素。
1.2.2房地产价格
房地产价格是建筑物价格和土地价格的统一。从马克思主义政治经济学理论得知，商品价值由生产商品所消耗的社会必要劳动时间决定，商品价值决定商品价格。因此，房地产价格决定于建筑物价值和土地价格。建筑物价值指土地开发和房地产建造安装所形成的价值，土地价格指土地租赁的资本化收入。虽然从理论上来说，这两者可以分别计算得出，但是现实生活中房地产的转让肯定是把土地和建筑物作为整体来进行的。根据马克思，土地被分为土地物资和土地资本，前者没有投入人类劳动，因此不具有价值但具有价格；后者投入了人类劳动，具有价值且具有价格。马克思认为，房地产应该作为一种土地投入物，因此房地产是属于土地资本的范畴。房地产价格由土地价值决定，而土地价值是由土地产权的收益能力决定，同样，房地产价格也是由房地产产权的收益能力决定。本文中的房地产价格指的是市场价格，即房地产交易的双方实际成交的平均价格，用总的销售额除以总的销售面积。研究的范围是整体商品房，包括住宅、办公楼、商业营业用房。
1.2.3信贷
本文的信贷是房地产信贷，即银行对房产、地产和建筑业的生产经营发放贷款以及对居民购房、建房的消费性贷款。具体包括房地产开发行业从银行取得的贷款和购房者按揭时从银行取得的贷款。目前我国房地产的融资来源主要是间接融资，房地产开发商资金规模和购房贷款量很大程度上受到信贷结构和信贷总量的控制。如果贷款信贷量减少，房地产开发商可以获得的贷款就会减少，因此投资规模相应变小，房地产的供给量会下降。另一个角度来说，购房贷款的信贷量减少，消费者可以获得的贷款也会减少，因此对房地产的需求量也会下降。信贷的总量多少不仅影响供给而且影响需求，并最终影响房地产价格。
1.2.4房地产价格宏观调控
宏观调控是政府实施的政策措施以调节市场经济的运行。在市场经济中，商品和服务的供应及需求是受价格规律及自由市场机制所影响。市场经济带来经济增长，但会引发通货膨胀，而高潮后所跟随的衰退却使经济停滞甚至倒退，这种周期波动对社会资源及生产力都构成严重影响。所以宏观调控是着重以整体社会
的经济运作，透过人为调节供应与需求。
房地产宏观调控指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动.
本文所讨论的房产税属于税收政策。房地产税收可以发生在开发、交易和保有三个环节。开发环节的税收被作为房地产开发的成本之一，它有效抑制了房地产开发规模和速度，流通和保有环节的征税，可以减少投机性需求。
1.3 重庆房地产调控政策简介
虽然在1987年的十一届三中全会后，中国的房地产市场的改革就已经开始了，可是一直进展缓慢。直到1998年7月国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，福利分房制度的结束，中国房地产市场才迅速发展起来。我们来回顾一下1998年以来房地产市场的调控政策。