2。2。2。2地租理论

   地租是农业经营者租借土地，将超过平均利润的剩余价值缴纳给土地所有者，这部分剩余价值即超额利润就是地租。认为无论地租的性质、内容和形式有何区别，都是以土地所有权存在为前提，他根据产生的原因和条件的不同，将地租种类分为：级差地租、绝对地租和垄断地租，其中级差地租又可分为级差地租I和级差地租II。绝对地租是农业产品的生产价格低于社会生产价值产生的，绝对地租的产生实质是土地所有权的垄断；级差地租I是土地肥沃程度和地理位置不同的差别所创造的超额利润，级差地租II是由于在同一块土地上连续投资引起劳动生产率的差别所产生的超累利润，级差地租的产生的根本原因是土地经营权的垄断。垄断地租是产品的垄断价格带来的超额利润。研究地租理论，有利于评估流转土地的价格和建立一套标准的价格体系，促进交易市场的规范化 。 

2。2。2。3制度变迁理论论文网

    制度变迁是指一种更加高效的新制度取代旧制度的过程。根据产生原因可将其分为诱致性制度变迁和强制性制度变迁。诱致性变迁是指个人（群体）为争取更大利益，所自发进行组织实行的制度改革，如我国的家庭承包联产责任制就是诱致性变迁。强制性制度变迁由于政府行政命令和法律规定而实行的制度改革，如建国初期的土地改革就是强制性变迁。目前所发生的的土地制度的改革，是由于家庭承包责任制度不能有效满足社会各方的利益需要才形成的制度改革，因此土地流转制度是一种诱变性变迁。

3我国土地流转现况

3。1规模不断增加形式多样化

   2007年全国土地流转面积约为6372 万亩，比上年增长14。8%，仅占家庭承包耕地总面积的5。2%。截至2016年6月底，全国土地流转面积达到4。6亿亩，超过承包土地总面积的33。3%，在一些东部沿海地区，土地流转比重已超过50%。全国经营耕地面积在50亩以上的规模经营农户超过350万户，经营耕地面积超过3。5亿多亩 。从流转主体上看，从个体农户逐渐向农民合作社、农业新兴龙头企业、家庭农场发展，新型农业主体数量已超过270万家。

   流转形式各地呈现多样化发展，不单单进行传统的流转方式：出租、互换、转包转让，还创造出各地不同特色的流转，其主要形式有反租倒包、土地信托、土地股份合作等流转方式，这些创新的流转方式更加有利于土地流转的有效进行，促进规模化、集约化的现代农业发展。

3。2土地流转制度不断完善、流转过程趋于市场化

在土地流转的过程中，国家不断出台相应政策鼓励引导土地流转合理有效进行，要求各地政府和村集体合同签订的规范化程度和完成承包地确权登记颁证工作。截至2016年底，全国有2582个县（市、区）开展了试点，明确承包经营权土地面积8。5亿亩，大概占全国二轮承包合同面积的70% 。其中山东和宁夏已基本完成确权登记工作，其他省份也在积极有序地推进确权任务的进行。

   土地流转趋于规范化市场化不仅是流转制度体系自身的完善而且也是现代化农业发展的需求，市场化的过程中主要体现在运用价格机制、供求机制建立起中介组织，为转出方和转入方提供交易信息，提高了土地流转效率，促进土地流转市场化合理进行。文献综述

3。3当前我国农村土地流转面临的主要问题

3。3。1高昂的土地成本和大量的资金缺口问题

土地流转的最根本目的是增加农民收入渠道，提高农民生活质量。越来越多的农民从新闻媒体等知识传播途径中获得适当规模经营可以增加生产效益，但由于缺乏融资渠道往往被迫放弃这一想法，并且那些已经流转进土地的转入方想要发展规模型农业也需要大量资金支持。而当前我国金融机构相对于农民的介入成本很高，往往由于农业经营时间长、风险大的特点对于农业的贷款门槛较高，这远远不能满足于现代化规模农业的发展。