实物期权在房地产开发决策中的应用研究(3)
参考文献16
一、前言
（一）选题的意义
随着我国经济水平不断提升、总量不断增大，房地产行业发展迅猛，在我国国民经济中占有重要位置。房地产开发项目有占用资金大、开发周期长、行业受政策影响较大等特点,运用科学合理的评价方法对房地产投资项目进行评价决策十分必要。我国房地产行业投资项目惯用的考核办法是独立的评价单项目资金流，而没有协同以及可持续的考虑该项目对于企业的长远价值。鉴于房地产行业不定期震荡性特点，身为行业的组织统筹者便需要制定灵活、有效的决策，而实物期权决策模式于是应运而生，保障了在多变的市场中积极有效地调节促进房地产行业的持续发展。
基于行业特点采用实物期权开展测评考核愈发适应于房地产项目，开发商在取得建设用地资格后，由于市场供需和政策调整的变化性，开发商可以适时自行选择建设时机，如时机欠成熟而推迟开发，那么延迟期权就因此产生；如果当下市场蓬勃向上，开发商可以采取分批建设，推出第一期项目，基于此进而完善下一期建设从而收取更高回报，该模式称之为成长期权；如果突遇市场寒冬期而停止一期项目之外的建设，已完成的项目为后续项目的开发奠定了机动选择空间，该情况也是实物期权的优越性所在。简而言之，相较传统评判方法，在变化的市场环境中，实物期权充分展现了其管理灵活、执行有效的比较优势，具有现实而长远意义。
（二）文献综述
二、实物期权的主要内容与应用领域
（一）实物期权的主要内容
1.实物期权的概念
实物期权（Real Options）理念的提出最早源于金融期权，相较金融期权的归类，实物期权大致可以总结为渐升期权和渐降期权。1977年Myers教授首次系统总结实物期权，他根据自己多年研究提出一个项目的投资方案其产生的现金流量所创造的利润，来自于截止到目前所拥有资产的使用，加上对未来投资机会的选择。换句话说企业可以取得一个权利，在未来以一定价格取得或者出售一项实物资产或投资计划，所以实物资产的投资可以应用类似评估一般期权的方式来进行评估。同时又因为其标的物为实物资产，故将此性质的期权称为实物期权。
实物期权概括的讲就是企业决策者在实业经营整个过程中可把握的选择权。这里所说的选择权确切的是经营者在市场震变以及政策调整阶段而审时度势调整企业经营策略的权利，该权利充分体现了企业统领者的机动活络性。
2.实物期权的基本思想
传统投资思文悲观的假定市场的震荡性只会减少收益，然而实物期权则积极的发现项目的收益值同样存在于市场的震荡中，只要能适时把握市场变化有效地对项目进行优化调整，便会提升开发收益，该理论所强调的是市场越是变化，收益的机会就越发的明显，那么投资的必要性就越加肯定。在任何一桩不可逆开发投资案例中，开发收益大多是其预期收益和震荡性对开发的影响，简单的讲就是以一个规定的价值买入了一桩可能存在变化的项目，而规定的价值就是期权的执行价格，对不确定项目的投资就是期权的执行。这就是实物期权中较为常见的延迟类型。实物期权归根到底的意义在于开发项目的价值与可变性，可变性使得实物投资可以实现扩大收益，也就是令单纯的净现值又附增了期权价值。