选题的目的和意义：为了对土地市场化过程中房地产价格趋势与利益分配关系进行分析，研究影响我国房地产价格波动的各种影响因素，为我国房地产市场的健康发展提出建议，发挥房地产行业对经济发展的强大推动力。

通过对房地产价格及其利益分配的研究，进一步丰富和完善了我国房地产市场的理论。为处于信息劣势的消费者提供参考，促进其理性参与房地产市场的消费与投资。为政府制定房地产政策提供建议，促进房地产市场健康发展。

研究思路与研究方法：遵循提出问题-分析问题-解决问题的思路，首先提出问题“我国房地产价格为什么居高不下以及其中的利益分配关系”，证明房价远超普通居民收入水平，然后通过对房价构成的剖析，分析得出谁才是房地产市场的幕后推手并分析原因，提出针对房地产市场健康发展的调控对策，向参与房地产市场活动的消费者提出一些消费投资建议。

本文的创新之处在于从绝对房价、房价收入比、空置率和开发商债务杠杆说明房地产市场的现状，但只从商品房的角度分析房地产市场，没有加入经济适用房对住房存量的影响，这是文章的不足之处。

1研究现状

1.1国外研究综述

1.2国内研究综述

2我国房地产市场的现状分析

我国房地产市场经过30多年的发展,宏观经济的发展与房地产市场的关系日益密切,尤其在2000年以后,中国房地产市场经历了前所未有的繁荣发展阶段,老百姓能够深切地感受到房地产价格几乎直线上涨，我国经济也飞速发展，即房地产价格与宏观经济同步快速上升。

政府的价格调控政策起初主要是针对钢铁、水泥等国民命脉行业。经过2005年到2006年两年的调控后,房地产价格过快上升的趋势在一定程度上得到了抑制。但2007年房地产价格泡沫再次出现，同时2007年我国经济增长也创13年来新高,约达14.2%,CPI创11年来新高,约达4.8%。但2008年以后,除了一线城市以外的大部分城市的房地产价格开始明显下降,我国经济的增速同时放缓。

中国GDP和房地产的价格波动基本同步，宏观经济增长量显著影响房地产价格的变化。房地产其实作为一种资产，其价格和利率密切相关。中长期房地产价格的波动将会影响国家总投资支出，主要是因为房地产价格一旦上涨，开发商利润会增加，从而可能增加房地产行业的投资。

但是短期内，这种影响并不明显，说明房地产投资行为是长期的决定，不受短期价格波动的影响。房地产价格波动会引起财富的转移效应，从而影响到总体消费。房地产价格上涨，居民消费支出增加，从而促进社会总消费。所以，这说明政府要稳定房价，以促进内需。

我国房地产价格上涨迅速，远超居民平均收入水平。以下从绝对房价、房价收入比、空置率、开发商的债务杠杆说明。

2.1绝对房价

图1表明，与国际比较，全球房价前十二名中中国城市占四席。“房地产泡沫说”甚嚣尘上。据NUMBEO分析，世界房价最高的城市中香港第一，深圳、上海、北京分别第五、八、十一位。香港超过伦敦17万人民币（按人民币兑美元6.5算）。东京、新加坡和纽约约十万，北京、深圳、上海、首尔和台湾约八万。金砖国家中印度、巴西和俄罗斯第一城市分别为4.7万、3.4万、2万，这种情况应该和货币大幅度贬值有关。