房贷新政对住房市场影响的效果评价(3)
2014年 224.2 91.55 24489 75000 2.84 26408 0.93 29.89
2015年 234.7 91.75 25579 76800 2.83 27138 0.94 30.56
由表2中的数据可知，我国在2005年的城镇住房存量是1.62亿套，城镇常住人口是1.89亿户，当时的户均住房是0.85套。到2014年 ，城镇住房存量增长到2.45亿套，常住人口户数是2.64亿户，户均住房达到0.93套。预计在2020年左右，能达到城镇居民家庭户均一套房的目标。
２.当前住房市场的需求分析
从住房需求的来源分析，当前市场的需求主要包括四个方面：第一个是首次购房需求就是常说的刚性需求，主要包括两个部分，一个是城市本身人口的住房需求，主要是青年人成家立业的需求；另一个是城镇化进程所带来的需求，主要是城镇新转移人口的住房需求。第二个是改善性需求，即随着家庭收入的提高对住房提出了更高的要求。第三个是拆迁性需求，即因为城市改造等原因的房屋拆迁而形成的需求。第四个是投资性需求，即看涨房价的投资者为了升值而形成的购房需求。
首先，首次购房需求一直存在，但需求增长有限。其次，改善性住房需求呈上升趋势。随着居民收入水平的提高，已购房群体对改善房条件的需求越来越大。“卖小买大”、“卖旧买新”的群体在不断增加。预计未来改善性需求会超过首次购房需求。然后，拆迁性需求的增长会下降。最后，投资性购房需求呈下降趋势。
政府为抑制房价过快上涨的态势，限购令于2011年在全国共47个城市开始执行，对投资投机性的购房需求起到了抑制作用。但因为消费者对房价持上涨预期，所以市场的供求关系没有得到缓解，以至于在2013年，北上广深等一线城市的房价涨幅竟然超过了20%。住房市场的供求关系在2014年发生了重大改变。随着住房信贷政策连年收紧，加之房价一直走高，导致2014年房屋销售遭遇滑铁卢，市场供求关系发生了逆转，供过于求，变成了买方市场。2014年是中国住房市场的一个转折点。
（二） 住房市场调整的原因
2014年以来，我国的住房市场发生了重大的转变，由卖方市场过渡到买方市场，市场分化呈明显趋势，综合来看主要有四个原因。
1.人口因素导致购房需求放缓
从人口总量角度分析，虽然我国的人口总量呈持续上升趋势，但人口的自然增长率在2009至2014年间一直低于5‰，人口数量涨幅减小。并且从人口结构来看，我国老龄化的持续增长和经济活动人口比重的下降，相应的住房消费需求也将出现回落。
2.房价的快速增长导致居民购买能力的下降
2009年以后，再次进入了房价的大幅上涨期。全国的平均房价从2008年的3800元上升到了2013年的6237元，累计上涨了64.1%，年均涨幅为10.4%。另一方面，由于人们对房价的上涨预期，会被迫提前买房，部分购房需求被透支，虽然造成了当期住房市场的繁荣，但会导致后期购房需求不足。
3.限购等政策导致投资性需求减少
因为房价的过快上涨，政府不得不在房价涨幅过大的城市实施了限购措施，使得很多投资者退出了住房市场。另外，征收房地产税的政策将提高住房买卖的成本，对投资性住房需求也产生了挤出效应。
综上所述，住房市场在2014年处于整体回落状态。人口、居民购房能力、投资性需求，以及其他住房替代作用等因素的影响，使得住房市场的供求关系发生转变，市场也随之自发性的做出调整
上一篇：论人口老龄化的经济影响+文献综述