商品住宅价格的影响因素探讨(19)
数据资料，致使模型结果存在一定的误差。
第二，模型中的自变量的选择也存在一定的问题，住宅价格涉及到多方面影响因素，但是在本模型中仅选取了几个主要的变量进行描述，这也影响到了其准确度。
因此希望以后的研究中，能有充足的数据源，能对上海商品住宅市场有更进一步的研究。
5 抑制商品住宅价格过高的建议
保持住宅市场持续健康的发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。当前一些地区存在住宅投资规模过大，住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序混乱等问题。为进一步加强对各住宅市场的引导和调控，及时解决住宅市场运行中的矛盾和问题，努力实现住宅供求的基本平衡，切实稳定住宅价格，促进住宅市场的健康发展。解决好住宅价格上涨问题，不仅成为宏观经济问题，而且也是重大的政治和社会问题。这需要从改善制度供给、坚决执行已有调控政策等多方面努力。
5.1 提高住宅的有效供给
由于土地的有限性，单纯的提高住宅的竣工面积从长远来看并不是一个可行的方案。提高有效供给才能真正解决住宅的供给问题。因此，调整目前的住宅的供求结构及完善住宅的存量市场是行而有效的措施。
5.1.1 调整住宅供求结构
目前，我国房地产市场空置的住宅居高不下，具体表现为结构性问题。在当前的中国，很多地区存在着市场供求的结构矛盾，适合高、中、低不同收入阶层消费者购买的房屋比例不够合理，中低价位的住宅供应量很小，一方面经济适用房供不应求，另一方面高档住宅的空置量在增加。因此，调整住宅市场的供求结构势在必行。随着经济的发展和旧城改造力度的加大，在房价高的大城市，住宅供应实行商品房和经济适用房、限价房双轨制，使中低收入家庭都能享受到经济适用的优惠政策。要根据各城市住宅市场的发展状况不断调整住宅市场的结构。
从当前住宅市场来看，住宅的设计和建造应该以100平方米左右的两居或者三居为主，然而从当前需求来看，更多的是没有房的人，对于他们来说，由于自身的经济状况的限制，大面积的住宅是他们所承受不了的。而住宅开发商因为小户型利润低，又不愿意开发小户型住宅，这样的一个状况就导致了现在的住宅空置率较高的现象。如何解决空置率较高的问题对于调整住宅市场供求结构是非常关键的。对于市场经济来说，商品应该以市场调节为主调节。然而，作为住宅，作为一种特殊商品，关系到国计民生，是建立和谐社会的关键。政府应该采取政策来调整，不能对其放之任之。对于空置的住宅征收高于正常的税收，以增大住宅开发商投机的成本，控制住宅开发商的投机行为。
5.1.2 完善住宅的存量市场
在一个健康成熟的房地产市场中，住宅的存量市场和增量市场是密不可分的一个整体，当存量市场占据很大的比例的时候，市场才能活跃。有资料表明，经济发达国家和地区上市交易销售的住宅新房与二手房的比例是1：3到1：5，交易对象大部分是二手房。当经济发展和城市化水平达到一定阶段后，人均拥有住宅面积饱和，新建量减少，住宅由外延式拓展为主逐渐转变为内涵式的更新、改造和保护为主。于是，新房销售下降，交易便集中到二手房市场上来。而我国，目前情况是，新房是绝对的交易主体，新房与二手房的比例是倒挂的，在全国平均为9：1。我国目前大多数城市已经开放了二手房市场，但是其交易不甚理想，相对于非常活跃的新房市场，全国二手房交易量偏低，与国际水平相比差距较大。住宅二手房市场不活跃制约了我国住宅市场上的消费需求，压抑了居民实现消费升级的愿望。据有关调查表明，我国有67%已购公房的居民打算近几年换房，如果住宅二手房市场不能立即完善，将会严重影响到潜在的消费需求向实际需求的转变，在一定程度上影响我国住宅市场的发展。