商品住宅价格的影响因素探讨(6)
二 按影响因素的范围分类 一般因素 行政因素、经济因素、一般社会因素、人口因素、国际因素等；
区域因素 区域社会因素、商业繁华程度、心理因素、交通条件、基本设施、区域环境条件等；
个别因素 物理因素和微观环境条件；
三 按自身因素和外部因素分类 自身因素 区位因素 位置、交通、环境景观和外部配套设施；
实物因素 土地实物因素、建筑规模、建筑结构、内部配套设施、装饰装修、空间布局等；
权益因素 权利状况、使用管制、相邻关系；
外部因素 人口因素 人口数量、人口素质、人口结构；
政策因素 房地产制度政策、税收政策、金融政策、特殊政策、相关规划等；
经济因素 经济发展状况、居民收入水平、物价、利率、汇率等；
社会因素 社会安定状况、社会治安状况、城市化和商品住宅投机等；
国际因素 世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突等；
其他因素 行政隶属变更、心理因素等。
2.3 商品住宅价格的理论基础
2.3.1 供求关系理论
商品价格供求关系理论主要是指商品在交换过程当中其价格是由供给和需求两方面共同决定的,供求双方之间通过价格博弈共同决定了商品价格的走向。
商品住宅的供给,是指开发商愿意而且能够出售的商品住宅的数量。利润是开发的动力,当开发利润较好时,开发商愿意投资进行供给,会增加住宅的供应量。商品住宅需求指的是有效需求,即传统意义上的“愿买”和“能买”,因此购房需求决定因素有消费者意愿和消费能力。
住宅的市场价格,体现市场上某个时段住宅的供需均衡价格。商品住宅供需达到平衡产生均衡价格,是市场运行的必然趋势和最终结果。
商品住宅的供求变化同价格的变动是相互影响和相互制约的。一方面,商品住宅的价格变化受供给和需求变化的影响。商品住宅价格与需求成正比,当需求增加,住宅价格上升；反之需求减少,住宅价格就会下降。商品住宅价格与供给成反比,供给增加,住宅价格下降,反之住宅价格上升。在其他相关因素一定的情况下,供给与需求发生变化,都将影响商品住宅价格的变化。另一方面商品住宅价格的变化又对住宅需求和供给产生影响。例如当商品住宅价格上升时,供给增加,而需求减少；商品住宅价格下降时,供给减少,而需求增加。商品住宅供求和商品住宅价格相互影响,互为因果关系,导致住房供给和价格分析更加复杂多变,既要考虑商品住宅供求对商品住宅价格的影响,又要考虑商品住宅价格对商品住宅供求的影响。
2.3.2 劳动价值理论
马克思劳动价值理论认为,商品的价格最终取决于商品的价值,而商品的价值是凝结在商品生产中无差别的人类劳动,由商品生产过程中所包含的社会必要劳动时间决定,价格是价值的货市表现。这是商品价格决定问题最本质的原理。