高房价背景下的我国城乡居民消费行为研究(3)
本文的创新之处：已出版的文章较多注重在理论面分析房价与居民消费之间的关系，显得较为感性，难以令人信服。其他文章着重采用区域性数据对居民消费与房价作出回归分析，缺乏全局性的观念。本文亮点在整合此两种研究方式，先在理论面进行分析，然后基于国研网数据库、《中国统计年鉴》、锐思金融数据库中得到的全国31个地区在2007年到2012年的居民消费支出、房价、居民人均可支配收入、通货膨胀率等相关数据，进行多元回归分析。另外，本文分别对全国31个地区与东部12个地区的相关数据作实证分析，既能体现全局性，也突出东部分析的区域性。
二、多次宏观调控下的房价
（一）政策面
面对不断上涨的房价，政府多管齐下，土地政策、货币政策、行政政策、税收政策等手段陆续出台。
表1 政府颁布的政策
2010年北京出台的“新国十条”实施细则明确带出了“最严厉市场调控措施”的“限购令”。据2011年10月31日的统计数据显示，“限购令”已经在北京、上海、深圳、广州、厦门等46个城市实行，一定程度上抑制了大量的购房需求，对调控房价作出了贡献。对此，著名财经评论员叶檀提出不同的看法：限购令复归了计划经济。限购政策效用越大，就越让人担心。管理者易掉以轻心，忽视对政策的全盘调整，放弃了市场化的努力，凭限购令替代对货币、对人力、对税收政策的深刻反思和改革[12]。
在我国，当前市场经济体制并不完善。基于我国国情，将住房调控全面交给市场可能会产生意料之外的后患。限购令作用之大，只能解燃眉之急，并不能成为国家调控房产政策的主流。纵观国内政策，政府通过大力建设保障性住房，增加住房供应，在提高税收、法定存款准备金率、贷款利率以及限制购买等方式抑制了购房需求。国家已经在竭力调控房价，经过2005-2011年长达6年之久的政策调整，温家宝总理在2012年全国两会上说，房价还远远没有回到合理价位。
相关资料显示，2014年1-8月，全国住宅与商品房的销售均价分别为6010元/平方米和6411元/平方米，同比出现下跌，跌幅分别为1.1%和0.7%，相对上月跌幅，基本持平。可见，限购松绑的作用有限 。这说明我国高房价的调控是一场任重而道远的持久战，需要不断调控房地产市场的供给与需求。
（二）历年来房价与居民收入变动
全国土地交易价格指数与房地产销售价格指数（1998年-2009年）
数据来源：锐思金融数据库
以1998年房地产销售价格指数与土地交易价格指数为基期100，通过几何平均方式对各个季度的指数进行计算得到上述表格。自1998年房地产改革以来，我国房地产行业一直强劲发展。在2008年美国次贷危机的影响下，房地产销售价格指数与土地交易价格指数出现了不同程度的回落，但很快走出了次贷危机的阴影。1998年第一季度的房地产的销售价格指数与土地交易价格指数分别为101.3与101.7，2009年第四季度两者分别为725.63与1505.67。这11年间，房地产销售价格指数的增长幅度为716%，土地交易价格指数的增长幅度为1400%。
数据来源：国家统计局
据国家统计局数据显示，2013年我国城镇居民家庭人均可支配收入为26955.1元，2002年我国城镇居民家庭人均可支配收入为7702.8元，增长幅度为349.94%；2013年我国农村居民家庭人均纯收入为8895.9元，2002年我国农村居民家庭人均纯收入为2475.6元，增长幅度为为359.34%。
通过对比，11年间我国房地产销售价格指数和土地交易价格指数分别增长了7倍与14倍，而我国城镇和农村居民可支配收入分别增长了3.49倍与3.59倍。由此可见，房价与居民可支配收入间产生了巨大的缺口。在人均可支配收入中占优势的城镇居民都感觉到购房困难，年收入与城镇居民差异明显的农村居民更买不起房了。
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