1。2研究目的和意义

房地产价格是我国房地产业界和社会群众普遍关注的话题和热点。房地产价格的形成与住宅市场的供给和需求密切相关。房地产行业健康发展对于民众、社会和政府都具有重要的意义。

（1）住房是民众的基本需求，是生活中离不开的关键一环，房地产价格的稳定，有利于提高人们幸福感，增强生活和学习的信心，减轻现代人背负的压力，促进全面建成小康社会。

（2）房地产行业是资金密集的行业，关联范围广，与社会许多行业紧密相联。房地产行业的稳定能够拉动建材、金融等行业的发展，给社会经济发展带来动力。

（3）房地产行业的健康发展，可以增加政府的财政收入[2]，加大基础设施建设。研究房地产价格与供求关系的运行机制对于完善现行住房制度具有重要参考意义。

1。3研究内容和思路

本文以徐州市房地产住宅市场为例，从住宅市场的供给与需求着手，探索住宅市场价格变动规律。本文运用住宅市场供求理论分析与调查研究相结合的方法，其中理论分析为基础，本文的理论分析部分介绍了房地产市场的供需特点、房地产价格决定理论。随后的内容介绍了徐州市房地产住宅市场发展现况。调查研究部分以徐州市房地产市场问卷调查为依据，结合2008年-2015年徐州房地产市场相关数据探索房地产价格的主要影响因素以及供求关系的影响。最后提出相应的对策，以促进房地产市场健康稳定发展。

2房地产住宅市场的供给与需求

    房地产价格的影响因素有很多，受市场影响波动较大。正确认识房地产的供给和需求与房地产价格的关系，可以更好的促进房地产住宅市场平稳发展，更好的将利益惠及民众。

2。1房地产住宅市场供给

   供给是指在一定的时间价格区间内，生产者所愿意提供的商品数量之间的关系[3]。换句话说，供给的过程是一个单方的过程，即由生产者到消费者。但往往生产者的供给数量容易受到消费者的影响。住宅市场的供给也是生产者或拥有者向消费者提供商品房的过程。

2。1。1房地产住宅市场供给的特点

（1）土地垄断性

住宅是民之基本需求，政府对于住宅所需土地有着严格的管理规定。我国是一个面积广阔的国家，国土面积达到960万平方公里。但是人口众多，人均土地少。而人口又主要集中在东部地区，这也使我国土地资源更加珍贵。自然界提供的可利用的土地，面积是有限的。而经济供给随着科技水平的提高，以及人类的技术改造，会发生一定的变化。土地是房地产建设的基础，没有土地住宅便是空中楼阁。但是由于城市化的发展，建设用地需求量大，城市土地面积有限，土地的供给不足。在我国，城市土地所有权为国家所有，城市郊区和农村地区的土地为集体所有。也就是说私人没有土地所有权，城市房地产建设所需土地由国家提供，政府是城市土地唯一合法所有权人。在区域性的房地产市场上, 只有和地方政府关系紧密的房地产开发企业才有机会取得土地,进入市场[4]。因此城市土地供应具有垄断性，这种垄断性使得公平性大大降低。加推了土地成本的提高，土地的拍卖和竞标不断出现地王,出现地价与房价相互抬高的恶性循环[5]。最后高昂的成本负担又加在了消费者身上，造成了需求与供给的矛盾。文献综述

（2）房地产供给的滞后性

房地产商品作为大宗商品，与其他商品相比，生产周期较长，生产成本较高。房地产行业的成本高，大型项目的投入资金可能达到数千万元甚至数亿元，使得开发商投资前往往十分慎重，从计划选址，拿地，施工到最后交付，需要数年时间。而市场风云变化，有可能目前房地产市场发展良好，回报率高，但是房屋建成投入市场销售时，因为购买力下降、需求不强以及政策变化等原因，造成新建房滞销，大量库存随之出现。所以长的生产周期使房地产供给产生滞后性，不能及时清理库存，给房地产企业带来了巨大的影响，企业难以盘活资金，很可能造成资金链断裂。这时房地产企业往往都会减少投资，商品房供给数量减少，未来市场上又会出现供给与需求不匹配的现象。