（3）房地产供给受政策影响大

住房问题与老百姓的生活息息相关，因此和政府对于房地产市场给予极大的关注。2015年政府提出去库存，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向。各级政府在供应端实施“有供有限”，从源头控制商品房供应。在需求端，采取降首付、降利率、减税费、放宽公积金贷款政策、等手段千方百计去库存。以上海为例，2016年一季度，在流动性相对宽裕以及一系列楼市利好政策出台等因素的刺激下，上海市房地产市场交易异常活跃。一季度，上海市商品房销售面积为502万平方米，比去年同期相比，大增增长27%，市场上出现一房难求的现象。商品住宅销售额1089亿元，增长幅度甚至达到97%因此可以看到，政策往往是房地产市场的风向标，无论是供给方还是需求方，对于政策和市场都是敏感的，会根据政策迅速分析情况于自身利弊，快速出手，政策对城市房地产市场产生了一定影响。

2。2房地产住宅市场需求

房地产需求是指消费者愿意且有能力购买的房地产商品的数量，住房与百姓的生活密切相关，每个人都需要住房，房地产的需求具有不可替代性。随着社会人口的增多，农村劳动力人员进城务工，更加剧了城市住房需求的紧张。消费者购买房地产商品易受到商品价格、收入水平、未来升值潜力以及心理预期等因素影响。房地产需求较其他商品需求而言，具有一些与众不同的特点。

2。2。1住宅市场需求的特点

（1）区域性

房地产商品的位置不可移动[6]，在一个城市中，房地产商品的需求基本来自于本地区，即使外地居民有消费需求也必须来到实地。另外，即便是一城市的各个地区，也会因为居民收入水平、地理位置、交通情况、社会基础设施等不同情况产生不同的房地产商品需求。所以在对需求市场进行探索的时候，必须根据实际情况，认真分析，制定相应政策。

（2）需求受外部因素影响大

住房作为居民生活的基本需求，正常来说房地产市场需求具有刚性。但是房地产市场需求比较敏感，易受到市场利率，收入水平及心理预期等的影响。以利率和收入水平来说，收入水平决定了居民选择住房的面积和质量，在选择住房往往量力而行。当前收入水平高并且未来预期良好的居民会选择更好的住宅，相反，居民购买商品房只是为了满足当前的住房需求。而利率水平的高低，也会决定消费者选择短期按揭还是长期。来*自-优=尔,论:文+网www.youerw.com

（3）住宅市场需求的多样性

住宅商品的需求是多种多样的，主要分为以下三类。一是居住性需求，是为了满足人们基本的居住需求而形成的，城市中的住宅商品绝大部分需求用于居住，范围很广。二是投资性需求，是指投资买房，以达到将来保值增值，或者以租金形式获得收入。房屋不仅是消费品，更是投资品[7],由于房价居高不下并稳步增长，在市场看来，房产投资价值远远高于黄金等传统投资产品。三是投机性需求[8],投机性购买会造成市场上房源紧张的假象，加剧消费者的恐慌。例如温州炒房团，他们利用手中资金，到外地城市大量组团买楼，加推了房地产价格上涨，损害了广大人民群众根本利益和社会公平。

2。3住宅市场供求机制与均衡价格

商品的市场需求曲线和市场供给曲线相交的点称为均衡点。在图2-1中，在均衡点E，均衡价格 =A，均衡数量 =B。也就是说，在均衡价格A的水平下，消费者的需求量和生产者的销售量是一样的。但是往往在市场条件下，市场价格往往会偏离均衡价格，供给量与需求量出现不对等现象。