2。 房地产概述

2。1房地产的概念

房地产是一个行业的总称，它是有几个部分构成的，首先是土地，其次还有土地上的各种建筑，包括其他的一切附属设施，这些组成的实际财产及其产权统称为房地产。

房地产是一个特殊的产业，其特殊性表现在四个方面：一、房地产商品的不可移动性；二、供给弹性低；三、具有准公共物品的属性；四、效用的多层次性。

第一点，房地产是固定于土地之上的，由于城市功能的划分，不同的地理位置其土地体现的价值千差万别，这也是当前学区房、商务CBD等产生的原因，也是各城市房价天差地别的根源所在。其供给弹性问题体现在其建设周期和土地供给制度，当需求表现增减出来之后，房地产企业调整周期很长，一个房地产项目跨度至少两年以上，有的分期开发的甚至持续十几年的都有，这导致了房地产市场对资金的严重依赖。当前政府推行的保障房、廉租房、安置房、回迁房等等，都是属于公共属性，从市场规律来讲，这对房地产完全市场化很不利，但是国家治理是非常重要的民生工程。再者，从当前房产不断升值的预期来看，房地产不仅仅是商品，同时还兼具了投资的功能，对于银行业来说，房地产还是可靠的贷款抵押品[1]。

2。2我国房地产的发展历程

2016年全年，我国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6。9%(扣除价格因素实际增长7。5%)，增速比1-11月份提高0。4个百分点。商品房销售面积157349万平方米，比上年增长22。5%，增速比1-11月份回落1。8个百分点。应该说在过去的一年内我国的房地产发展迅猛。

我国房地产的发展历程也是丰富多彩的，1978年才开始提出住房商品化的观点，到2016年已经实现了投资超过10万亿元，这样的发展速度不可谓不迅速。从整个历程来看可以分为四个阶段，1978年到1991年这个阶段可以成为理论阶段，这一阶段学术界和经济界都在讨论，福利分房存在很多的弊端，既然我们已经实行了改革开放，很多行业也完全市场化运作，房地产行业为什么不行呢，应该做那些方面的理论探索等等，这些都是这一发展时期的特点，并且在一定范围内进行尝试。从92年到95年最初开始公积金制度，很多人认为房地产会飞速发展，以至于不能理性对待，导致房地产风险严重加大。但是，随着市场冰冷的回应，人们也慢慢认清了现实，趋于理性。之后到2003年可以认为是第三阶段，这期间福利分房逐渐绝迹，商品房成为了公众的焦点，而且开始显现出其拉动经济发展的潜力。之后的十几年，一直到现在就是第四阶段，房地产市场就在价格增长和国家调控之间不断拉锯[2]，同时，出现了各种差异状况。目前来看，一二线城市房地产依然供不应求，价格持续上涨，但是三四线小城市的商品房库存已经成为了行业的负担，国家也在积极推进去库存。

2。3淮安市房地产市场特点论文网

据淮安市统计局数据显示，2016年淮安楼市新房成交量高达86769套，而商品房总成交量也上升至1022。1万㎡，创下了淮安楼市近五年来新记录。2016年全市新房成交同比2015年全年56372套的成交量，上涨53。9%。2016年淮安住宅类商品房月均成交7230套，平均每天至少能成交237套。

全市住宅平均价格为4519元/平，同比2015年平均房价4132元/平，上涨9。4%。纵观全年每月的住宅成交均价，最高的为今年4月的5016。5元/平米，最低的为今年9月3980元/平米。而据统计的主城区80个在售热门楼盘房价显示，截止12月27日主城区均价为5821元/平米，已经连续13个月上涨，年末平均房价比年初上涨约885元/平米。