1.2研究意义

项目的投资经济效益不仅仅与投资者的切身利益密切相关，而且对社会资源的有效使用和合理配置、生产力的长远发展也有着重要影响[3]。投资项目一旦开始投产，很难有回转的余地，尤其是涉及金额巨大的房地产项目投资，如果投资者决策失误，那么对企业的财务状况、经营成果和现金流量会有重大影响，情况严重的话，还会使企业走向破产之路[4]。构建和应用投资经济效益分析模型，能够有效避免在项目规划时投资过度，使项目投资更具有科学性，有利于企业的可持续发展和社会资源的合理配置[5]。

改革开放以来，城市化进程、城市住房制度改革不断深化，房地产项目作为我国国民经济发展支柱，在推动我国国民经济发展、提高人民生活水平方面发挥了重大作用。如今，房地产项目投资已经成为我国经济“保增长、促就业、惠民生”的重要引擎[6]。房地产项目涉及的投资金额巨大，经济效益分析作为控制风险的重要手段，提高对房地产投资项目经济效益分析的重视程度，可有效降低投资决策的盲目性，从而提高房地产业经济效益并促进城市土地资源合理配置，促使我国房地产市场健康发展。

1.3国内外研究

1.3.1形成阶段

经济效益分析模型最早起源于20世纪30年代经济大萧条时期，以“费用效益分

析”的概念，由西方发达国家项目投资者首次提出，直至20世纪50年代，该项目分析模型才开始被投资者广泛认可[7]。

同一时期，我国也先后成立了国家建设委员会、中国建设银行等基建管理机构，采用简单的静态分析方法对一些大型建设项目进行投资效益分析，但是由于其对质量、效益的要求不高，很多建设项目反而给国家和人民的经济发展造成负担[8]。

1.3.2发展阶段

从20世纪60年代起，西方发达国家传统的费用效益分析方法得到进一步地发展与深化，开始向农业、工业及其他经济领域过渡，在各个领域均占据重要地位[9]。

20世纪70年代以来，我国实行改革开放政策，在这一期间引进了大量先进的经济评价方法理论，且在多个领域进行推广，很大程度地促进了我国国民经济的稳健发展[10]。而因为计划经济体制的国情限制，使得我国前期评价方法理论并未得到全面发展[11]。

1.3.3成熟阶段

20世纪70年代末，企业管理水平和科技水平均大幅提升，前期评价方法理论趋于成熟，已逐步发展成具有指导性的科学方法研究体系。与此同时，人们对于项目投资经济效益评价指标也有了更高水平的要求，投资经济效益评价指标正在从原本的单一化向复杂化、层次化、综合化转变，是对项目投资领域的全新考验[12]。

20世纪80年代，我国第一本系统完整的《工业贷款项目评估手册》的问世，成为我国项目经济效益分析研究方法的里程碑，同一时期，国务院针对项目评估市场，先后颁布了《关于建设项目评价工作的暂行规定》、《建设项目经济评价方法》、《建设项目经济评价方法与参数》、《中外合资经营项目经济评价方法》这四个文件[13]，评价方法和指标的统一使得项目评估更具参考价值[14]，房地产项目投资项目也开始应用经济效益分析进行项目评价。

2相关理论基础

2.1投资经济效益概念

2.1.1投资概念投资是指投资者在经济社会再生产的过程中，充分运用资本、土地、设备、材料、技术等生产要素，旨在获取预期经济效益的行为[2]。投资行为一方面推动着社会经济的发展，另一方面也迫使企业进行技术创新。