国外研究综述美国早期以互助形式进行住房融资，这在英国被称为临时互助建房社团(TBS) 。 1977年，Stevenson和Jackson用模型对大规模房地产投资的风险进行分析，总结了美国房地产企业融资过程中的银行储蓄借贷三大特征：一，储蓄贷款是主要的资金来源，这导致融资数额有限并且资金成本提高。二，贷款额度很低，大部分的贷款金额小于60%的房屋的价值，并且大部分申请人需要后续贷款来支付房款，要有第二笔甚至第三笔贷款。三，贷款时间短，通常仅为2-11年。Schwartz在《美国住房政策》(2008)一书中提到：美国在30年代己经初步建立起的房地产金融体系。其中最重要的是贷款年限在二十年以上的长期抵押贷款，最初的二级房屋贷款市场以及联邦房贷为保险。美国住房金融体系最初主要由联邦住房贷款银行系统、有房户借贷公司(HOLC)、复兴银行公司、联邦住房管理局(FHA）以及房利美(Fannie Mae)所组成。综上，美国房地产融资体系是以证券为主导的，这种融资体系对房地产市场波动性的稳定也起到了很好的支持和调节作用。美国在20世纪60年代初期出现上市交易的房地产投资信托基金。房地产投资信托基金简称REIT s是以发行收益凭证为方式汇集民间投资者的闲散资金，有专业从事房地产投资的专业人士建立的投资机构进行投资管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。这种制度非常好用，已渐渐在国内流行。50629

同时由于国外的发展较好，其理论研究比之于国内就相对完善，我们可以从中得到借鉴比如：杰夫•D• 瑞费雪和威廉姆•B•布鲁格曼对住宅地产融资和收益型房地融资提出的利率固定抵押贷款、利率可变抵押贷款、不定支付抵押贷款等融资模式，还表示美国房地产企业金融发展同美国金融相关的法律制度的健全和完善是密不可分的《房地产融资和投资》，姚捷认为美国、德国、新加坡代表的住宅金融发展方式存在共性：（1）住宅金融的发展要有政府支持；（2）住宅金融的政策必须结合其经营模式；（3）住宅金融要专业和多样化。等研究理论对于国内的房地产融资市场都有很好的启示作用。

 国内研究综述

目前国内对解决房地产企业融资的渠道问题，有以下几种不同的观点。一种以清华大学的房地产研究所刘洪玉教授为代表，观点是“在完善的的房地产业体系，其资金的来源不是银行贷款，上市发行股票，而是通过发行债券、不动产基金和互助会等形式筹集资金，国内地产业的缺点就是资金来源单一。另一种以开发商为代表，他们认为“房地产业是国家的支柱行业，应该进行大力扶持，尽管会有相当的泡沫，可还没到无法掌控的地步，所以银行可以对房地产行业予以一定的优惠，让房地产行业拉动整个国民经济的高速发展。还有人认为“房地产公司应当到房地产市上筹集资金，通过企业上市论文网、发行股票等融资方式来筹集资金”。同时国外房地产抵押贷款以及房地产信托在国内都取得了一定的发展[1]。近年来，国内的一些学者开始着手对房地产信托投资基金在中国发展的可行性进行研究，著名的理论有：余凯在2006年发表的《我国房地产投资信托基金发展模式的研究》，把房地产信托投资基金的概念和投资基金与信托投资计划进行归纳，阐述了当前国内信托投资基金的特点以及类别，从国内实际条件出发，指明了我国发展投资基金模式的选择以及我国发展投资信托基金要解决的问题。

对于当前我国房地产融资渠道单一的情况，国内房地产理论的创新研究大部分是从国外的金融融资方式上归纳的。其中，刘建胜、谢林海在分析房地产企业融资特征与融资方式创新的过程中总结了九种创新融资方式：房地产投资信托，房地产债券融资，融资租赁，海外基金，联合开发，企业并购，项目融资，房地产证券化以及股权出让融资[2]。同时指出企业的筹集资金的过程，必须在一定的制度和市场环境下，综合权衡企业的融资目的、融资成本、融资风险、公司的需要、企业的规模和品牌、企业的结构形式等因素，选择合理的融资方式或组合。