结  语8

参考文献9

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    引  言

不动产善意取得是解决不动产纠纷的特殊保护制度。由于善意取得制度成文较晚，尤其是关于不动产领域的制度规范尚不完备，因而司法实践中经常出现这方面的民事纠纷。以下案为例：原告黄某与被告刘某系母子，黄某丈夫乙于2008年6月去世，现有一套位于上海市某区某路567弄22号301室房屋，原产权人登记为乙和被告刘某，2012年2月20日，江苏省建湖县公证处出具了一份乙委托刘某办理的关于该房屋的抵押、过户、买卖相关手续的公证书，后证明该委托书系伪造。刘某持这份委托书与被告沈某签订抵押借款合同向沈某借款70万元人民币，沈某办理了抵押登记手续，并在本市金山区公证处就借款协议办理了具有强制执行力的公证书一份。后因抵押借款合同到期，刘某无力偿还借款，遂与沈某签订关于系争房屋的房地产买卖合同，以房屋价值90万元卖给沈某抵债，并谎称是父亲乙让自己用该房筹备资金做生意，家人也都同意，沈某也去了系争房屋探访，遂持上述公证书办理了房屋的产权变更登记，房屋产权于2012年7月4日变更到沈某名下。 

本案的争议问题在于系争房屋的产权归属，即房屋的真实权利人黄某和受让人沈某之间的利益争议。由于房屋属于不动产，不动产是否可以适用善意取得制度保护交易？如果适用，沈某是否构成善意取得而应当取得系争房屋的产权？要判断该交易是否可以适用善意取得，首先刘某处分系争房屋的行为是否为无权处分？刘某与沈某之间订立的抵押借款合同以及房屋买卖合同是否应当有效？同时要证明沈某为善意第三人关键之一在于如何界定沈某的主观善意。

一、不动产善意取得制度之法概念辨析及制度基础

（一）不动产善意取得的概念及渊源

1、善意取得制度的历史渊源

物权法在民法体系中占据重要地位，规范物权的归属及权利人被侵权时的法律保护。各国民法典及相关民事法律规范中均确立了物权变动的公示规则，明确动产物权以占有为所有，不动产物权以登记为要件确定归属。但通过大量的司法实践，市场交易中往往会出现非物权人侵犯真实权利人的物权，以他人所有物与善意的相对方进行交易，其中就涉及了真实权利人和善意相对方两者间的利益冲突。为解决此类问题，法律上建立了善意取得制度。所谓善意取得，又称即时取得，是指动产占有人无权处分其占有的动产或不动产，但将该财产有偿转让给第三人时，善意的受让人自取得动产的占有或不动产登记之时起，即取得物的所有权。 其中无权处分，是指未经真实权利人的同意，显然侵犯了真实权利人的物权，但依据善意取得制度的规定，无权处分人将他人之物有偿转让给善意第三人，真实权利人将丧失对原物的物权，该制度倾向保护善意的第三人的合法权益，认定其合法取得物权，对于真实权利人应当依据侵权法追究无处分权人的侵权责任。

善意取得制度起源于日耳曼法的“以手护手”原则。“以手护手”原则仅适用于动产，对于动产的所有者或其他占有人基于自己的意愿将动产于相对人占有，相对人未经许可将占有的动产让与第三人或被第三人侵夺或盗窃的，原所有人除可以向相对人请求返还之外，对第三人不得追回 。由此可见，日耳曼法规定是以物的占有为所有，当原所有权人丧失对物的占有时，其对物的物权效力相应减弱，受让人主观是否为善意并不影响物权的转移。该原则影响了后来的动产善意取得，并在此基础上作了修正与补充，注入了一些新的血肉，如吸收了罗马法中的“善意”要件，要求受让人受让时主观应当为善意，随后适用范围上又从动产拓展到不动产，逐步形成如今的善意取得制度。论文网