论商品房预售合同的法律问题研究
毕业论文关键词：商品房预售，预售合同，预售合同效力
引言：近年来，随着我国房地产市场经济的发展以及住房制度改革的深化，商品房预售合同已成为越来越普遍的房屋买卖形式，越来越多的消费者开始通过这一交易方式获得住房。但是，在房屋买卖的预售过程中，因为履行这种合同的时间比较长，以使欲购者对在建商品房的具体事情了解很少甚至不了解，导致了房屋建成后的一些权属和质量纠纷。又因购房者的资金、知识能力有限，就算有纠纷要解决时也往往得不到理想的处理结果，其权利也很容易受到侵害。因为对房屋预售合同中有一些基本问题尚认识不清。因此，有必要加强对商品房预售合同的法律研究，澄清一些理论与实践问题，使之能在房屋交易市场上发挥最大的经济功能
一 商品房预售合同概述 （一）商品房预售合同概念
商品房预售合同是指商品房买卖双方约定，约定购买方先交一定的定金，然后出卖方在一定时间内把商品房建成完工，建成后按约定购买人交付房款并享有房屋的所有权，也就是明确规定了双方权利义务的一种书面协议。
（二）商品房预售合同特征
1、在商品房预售的买卖合同签订时，预购方只是享有房屋的可期待的所有权。也就是说，在合同的双方当事人签订合同时并没有现实的房屋存在，而只是还没开始建，或是正在建造的过程中，所以欲购方只能等房屋建成后才能享有房屋的真实所有权。这种可期待的权利具有一定的公示作用，对于欲购者也有很好的保护和对抗力。在房屋建成并可以转让所有权时，然后预购人按约定交付房款，使这种可期待的权利就转化为现实的房屋所有权。
2、商品房预售买卖合同的履行需要经过一定时间。也就是说，在商品房买卖合同签订时和履行合同的权利义务时并不是同步或连续进行的，而是需要经过一段时间间隔，因为该合同的标的物尚不存在。而有些购买者只是先交一些定金，然后等房屋建成后再履行双方合同约定的权利和义务。它不同于实践中的现房买卖那样，可以在合同签订时就可以转让房屋的所有权。而这种预售合同的销售方式需要等约定的某个时间才能享有所有权。。
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