论商品房预售合同的法律问题研究(3)
最后，在商品房预售许可证明未具备的情况下，签订商品房预售合同的效力认定应当遵循诚实信用原则，不应一概将之认定为无效合同，而应结合具体的社会条件，限制预售方利用自身权利优势进行恶意诉讼而取得不当利益，从而实现公平、正义的经济法律价值。
（二）商品房预售合同形式合法
商品房预售合同形式无论采用格式合同，还是采用预购人与开发商协商、谈判订立的个性化合同，都应符合法律有关规定的方式。虽然《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律法规规定采用书面形式的，应采用书面形式。但房屋买卖合同属于标的额较大，所以法律规定采用书面形式。《城市房地产开发经营管理条例》第28条规定：“商品房销售，当事人应当订立书面合同。”所以商品房预售合同应采用书面的形式。
三、商品房预售合同在实践中存在的一些问题
（一）商品房预售合同自身蕴含的风险
1 商品房权属纠纷
预售人将一处房屋先后出售给不同的预购人，一房二卖或者一房多卖、先押后卖，这种行为严重侵害了购房人的利益。出现这种现象的原因是和商品房预售合同的特殊性有密切联系的。因商品房预售合同履行时非及时性，给预售人违约提供了可乘之机，而合同内容又不足以规制这类行为，只能约定一些救济措施，所以一旦出现这种情形，预售人通常会找各种借口予以“抗辩”，此时预购人还要承担证明欺诈的责任，因此在商品房预售过程中一旦出现产权争议，受害的总是购房者。
2 面积误差纠纷
商品房的销售面积是指购房者与开发商在签订商品房买卖合同时双方所约定的建筑面积,但实践中往往因为实际交付的面积与合同中双方约定的面积不一样而引起的一些纠纷。在《商品房买卖合同解释》第14条规定:面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,按照合同约定的价格据实结算房款"，也就是说面积误差比在3%以内(含3%)部分的房款及利息有出卖人返还给买受人，面积误差比超过3%部分的房款由出卖人双倍返还买受人。这一规定,使购房者的权益得到了很好的保障。另外,这一规定,只是在购房者在与开发商之间对面积误差没有约定如何处理时才自动生效。而在现实中,开发商往往另行约定面积发生误差多退少补,而不选择适用3%的条款，购房者一般不考虑就在合同上签字，一旦面积误差超出了购房者的想象,便引起面积误差纠纷的问题。所以，我们购房者也要慎重的考虑才能在合同上签字，以免我们的权利被侵害。
3 质量瑕疵纠纷
随着城市改造速度的加快,大批商品房竣工投入使用,此时房地产开发企业大量涌现,一些房地产业管理水平较差，片面追求经济利益，忽视工程质量，这些问题严重导致房屋质量不符合国家标准，给国家经济和公民的安全带来很大的隐患。《解释》第13条第二款的相关规定为：如果开发商交付的房屋有质量瑕疵,出卖方应承担文修的义务，如果出卖方不及时履行或不承担文修责任的，购房人可以自行请工人文修，文修的费用应有出卖方承担。而实践中也总是因开发商拖延或不履行自己的责任，以此引起质量瑕疵纠纷和文修费用的负担问题。
（二）商品房预售合同开发商信息披露不严
一般来说,开发商和开发项目的信息应及时全面的向社会公开，使购房者能正确选择开发商,也能减少信息不对称形成的市场失灵所造成的经济损失。这样不仅对房地产公司的监管更有利,也能减少一些不必要的纠纷发生,所以对于信息的公开、透明有着相当重要的作用。现实生活中，预购人决定了还没建或者正在建造的商品房后,但对于工程进度、工程设计修改、资金运作和使用状况的变化,预购人一无所知。正是因商品房预售合同中信息披露规定的缺失,从而导致的无效率配置显而易见，再加上开放商的道德缺失,预购人的意外损失也会因信息传递不畅而受到严重损害，这样对市场交易也隐藏着风险。所以，我们应建立一个公开的、透明的、及时的信息披露制度。
上一篇：论我国刑事强制医疗制度的完善
下一篇：浅析“代驾”中的法律问题