论商品房预售合同的法律问题研究(2)
3、在商品房预售买卖合同的履行过程中国家参与了调整。国家的参与更能保护购买者的合法权利。因为该合同中房屋并没有现实存在，而只是得到了开发商的一种许诺，对于购买者来说有很大风险要承担，国家为了使原本就处于弱势的购买者的权利得到保护和救济，所以，国家就参与了调整的手段，这样也可以保护合同预购方的利益。因此，国家颁布了《房地产管理法》、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同解释》等一系列的法律法规，以使商品房预售合同的订立和履行都有一定的法定程序，也为解决纠纷提供了充分的法律依据。
4、商品房预售买卖合同中，预购方的利益很容易被侵害，并且有很大的风险责任承担。这是因为该合同的履行时间长，且牵连的法律关系较为复杂，以使标的物所有权很难得到转移。如果开发商收了定金后，因不具有资格而被撤销建造工程，或者建成竣工后因不具备转移产权资格而不能转移，这样就导致购买方实现不了自己的权利。甚至有的开发商收了房款之后就逃跑了，使购房者损失很大。购房者的这种风险源于该合同一些本质特征。
二 商品房预售合同效力问题
（一) 商品房预售合同内容合法
商品房预售合同的内容应当合法有效的确定，这是合同有效的基本要求，当合同内容违法时，合同的效力自始自终是不存在的。合同中的条款和双方当事人权利义务应当具体、明确。如果合同条款规定模糊不清，或者权利义务界定不明，这样会引起不可避免的纠纷，严重时还会影响合同效力。因此在现实生活中，预售方往往利用自身的一些优势来欺骗预购者，使合同的内容违背预购者的真实意思表示，严重时，也认定合同无效。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下简称《解释》)第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”。第九条第一款规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。可见，未取得商品房预售许可证明而签订的预售合同通常情况下会被认定为无效，那么在实践中并不是所有未取得预售许可证明下签订的预售合同都是认定为无效的，现实中我们应针对不同的情况区别对待，分别处理。
首先，根据我国《民法》和《合同法》的相关规定，合同无效的原因包括：意思不真实且损害国家利益、社会利益或者第三人利益，合同内容或形式违法国家法律法规强制规定或者社会公共利益。《解释》中有关合同无效的规定更多的是对商品房预售方予以行政方面的管理，因此，当出现未取得商品房预售许可证明而签订预售合同的情况时，只要该合同符合其成立生效的基本要件，且该合同继续履行并不违反国家、第三人或者社会公益，那么该合同在司法实践中应当认定为有效。
其次，合同效力的认定，应具体到商品房预售买卖实践中，无论是在经济实力、信息对称还是诉讼力量方面，预售人与预购人通常是利益失衡的双方。虽然《解释》中第二条和第九条是限制预售方权力滥用，衡平二者权力关系的规定。但是在实践中往往出现预售人为了谋取更高的利润而公然承认己方违约并且请求裁判合同无效的情形，只是眼于表面而打破了双方利益的平衡，继而给预购人带来更大的损害。虽然《解释》已经提供了有关的处理方式，但是应当深入探究预售合同双方的真实意思表示，使预购方充分行使其诉讼权利，限制预售方滥用权利，以达到法律衡平利益之初衷。
上一篇：论我国刑事强制医疗制度的完善
下一篇：浅析“代驾”中的法律问题