旅游地产运营模式研究+文献综述(4)
根据现有的旅游地产定义可以看出，旅游地产必定与旅游相关是所有学者都认同的观点。但是对于地产与旅游关联的具体形式与内容，可以从两种定义模式进行理解。本论文主要从广义的角度来研究旅游地产运营模式，其内容指出凡是以旅游为目的，注重旅游资源的利用和保护的房产开发并且全部或部分实现了旅游功能的所有同旅游相结合的物业，都属于旅游地产范畴。
2.1.2 旅游地产的特征
（1） 旅游地产基本特征
① 依托旅游资源
旅游地产相对房地产最大的特色就是其利用了丰富的旅游资源，所以旅游项目的开发通常位于自然景观，人造景观及人文景观比较丰富的地区，开发商以此为依托，对旅游项目进行创新规划，以此来吸引消费者进行旅游观光及休闲度假甚至居住等消费行为。
② 消费档次高
旅游地产旅游休闲的定位，决定了旅游地产的消费群体是以高收入群体为目标客户群。游客是旅游地产主要服务的对象，因此项目的规模面积不一定要大，但是需要特别注重配套设施服务及旅游景区环境的设计。
③ 投资回收率高
旅游地产的经营者主要依托优秀的自然、人文资源，打造自身优越的房产环境及高标准、高档次的服务模式，从而吸引众多投资者，然后在项目的经营中获利。旅游地产的资金回收效率相对而言是比较高的，因为旅游房地产的同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者，但是度假房地产投资回报周期很长,一般需要七八年时间才能看到明显的投资回报。旅游景区的收入主要依靠每日的门票，酒店则依靠房间的出租，小额的交易使其投资的回收期漫长。一个精明的住户首先会将旅游房地产作为一种投资选择，成为该项目一部分的业主，然后再交付开发商去管理经营，从中获取相对稳定的投资回报。
（2） 与普通房地产相比的特征
旅游地产作为传统房地产的分支，既有传统房地产的共有特性，也存在以下这些特殊性。
① 环境特色
旅游地产一般依托于独特的环境资源，主要是一些自然景观资源或者人文资源。而传统房地产环境仅局限于小区的绿化的营造。
② 功能特色
旅游地产是旅游业和房地产业相结合的一种复合功能产物,不仅拥有房地产的基本功能，而且还可利用旅游资源来创造一定的娱乐和休闲价值，从而来满足休闲度假旅游的特色需求。而传统房地产一般以居住为主，通常只要能满足消费者日常生活工作起居等功能即可，相对比较单一。
③ 消费特色
传统房地产的消费主要以普通消费层为主，是面向广大社会；旅游地产则以高档次消费为主，注重社会价值与回报的平衡。
④ 经营特色
旅游地产通常会采用异地经营，因为其消费的可存储性和期权消费，使得一个项目甚至可以在全国各地开展。这是传统房地产所不具备的，传统房地产在经营上偏重于本地化经营，该类项目的特性就决定了它跨区域经营的高难度。
⑤ 投资特色
旅游地产的经营者通常是凭借其独特的旅游资源，完善的配套设施及标准化的服务模式来吸引投资者，通过项目的经营来获取持续的利润。而且旅游地产的交易一般都是大数目的，同一个旅游度假地产可以在不同的时段租借给不同的消费者，这样不仅提高了资金回收率，也提高了投资的回报率。
2.1.3 旅游地产的分类
目前对于旅游地产尚没有特别明确的定义，但其分类可以粗略地概括为四类，主要有旅游景点地产、旅游住宅地产、旅游商业地产和旅游度假地产这几种形式。
（1） 旅游景点地产
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