旅游地产运营模式研究+文献综述(5)
此类产品主要是指在旅游景区内为方便游客旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间，一般以主题公园最为常见。
（2） 旅游住宅地产
旅游住宅地产是指依托旅游景观资源(自然的和人造的)建造发展起来的住宅，多用于第一居所。
（3） 旅游商业地产
主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。
（4） 旅游度假地产
指依靠旅游景区、景点、主题公园或者度假区的各种资源而发展起来的住宅物业。包括为游客提供度假需求的公寓、度假别墅、产权酒店等物业类型，这一类属于第二住所即度假地产；同时也包括位于旅游区内外用来居住的第一住所，此类物业的购买者主要来源于旅游区所在地常住居民。
2.2 相关理论基础
2.2.1 产权理论
产权是主体对财产的各项权利的总和。随着经济的发展，产权的内涵也不断延伸。根据现阶段生产资料的使用形式和内涵，产权结构可以分为四部分，包括所有权、使用权、收益权、处分权。而使用权、收益权、处分权又可以统称为经营权。产权具有可分割性，可以由不同的主体来行使产权的权能，产权的利益也可以被分割享有。
产权权能和利益的行使需要制度的约束和保护，这种制度即产权制度。产权制度是对产权关系的制度化，即“划分、确定、界定、保护和行使产权的一系列规则”。产权制度包括正式规则和非正式规则。正式规则即法律、契约、组织结构等；非正式规则主要指文化传统、习俗、伦理道德等。通过产权制度的约束，可以有效地激励、监督各项权利的行使和利益的分配，发挥产权的整体效能。
我国旅游资源的国有属性，使得长久以来旅游地产的所有权、管理权和经营权集政府部门于一身，而政府部门对旅游地产经营管理的低效使得旅游资源所有权、经营权、管理权分离成为必然。旅游资源经营权转让过程中出现的若干问题急须研究解决，旅游资源产权制度的建立成为必然。
2.2.2 利益相关者理论
利益相关者理论认为企业追求的应是所有利益相关者的整体利益，需要综合平衡各个利益相关者的利益要求，而不仅限于股东的利益。企业的利益相关者是受企业的生产经营活动影响的群体或个人，企业的管理者要为平衡各利益相关者的利益要求而进行经营管理。各利益相关者对企业的投入和利益要求是不同的。学者们从不同角度对利益相关者进行分类研究，陈宏辉等（2004）根据利益相关者的主动性、重要性、紧急性三个文度将其分为三类：核心利益相关者（股东、管理人员、员工）、蛰伏利益相关者（消费者、债权人、供应商、分销商、政府）和边缘利益相关者（社区、特殊团体）。利益相关者理论认为企业的经营管理要充分反映全体利益相关者的利益诉求，满足其期望，以实现企业的健康可持续发展。
旅游地产项目的可持续发展与其利益相关者的影响息息相关。旅游地产项目经营管理要充分考虑企业、政府、社区区民、消费者、渠道商等利益相关者的利益诉求。利益相关者理论的引入，有利于旅游地产项目管理和决策主体的多元化，有利于形成有效的旅游地产内外部监督约束机制，为旅游地产的发展创造良好的内外部环境，促进旅游地产的可持续发展。
2.2.3 生命周期理论
生命周期最早是用来描述生物个体由出生、成长、成熟、衰退直至死亡全部过程的生物学术语。生命周期引入旅游业中，主要产生了“旅游地生命周期论”和“旅游产品生命周期论”两种理论研究。
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