1。1。2研究意义

房地产业的发展吸引了大量的学者以不同的方法来分析房地产价格的变化。研究房地产价格的变化趋势有助于我们更好的掌握房地产经济的发展格调。在微观经济学中，因为商品的价格是由市场供求因素决定的，所以商品的均衡价格是指商品的市场需求和市场供给价格相等时点的价格，当供给量和需求量相等的时点表示的就是商品的均衡价格4。也就是说，当商品市场上需求的影响和供给的影响共同作用下，商品的价格维持在一个均衡点，这时商品的价格就达到了均衡。商品的均衡点是由市场供求的自发调节形成的。当供求市场上的供给量与需求量不相等的时候，就出现了价格偏离均衡价格。因此，商品价格与各种供求因素是处于不断的变化之中，从而导致平衡也不断的发生这转变。像房地产市场的供给和需求，以及其他商品市场的供给和需求，供给和需求总是不断变化的。

在商品市场中，影响商品价格的最重要因素往往都是供给与需求，同样，在房地产市场中也遵循这一原则。本文从宏观因素方面研究对商品住宅价格影响因素，从而得出影响商品住宅价格的最主要因素，及其影响商品住宅价格的具体方式，通过建立分析模型再结合兰州市近10年来的房地产销售价格的数据进行实证分析。然后运用spss软件分析商品住宅价格影响因素的主次关系，再进行多元线性回归分析房地产市场的宏观因素，建立商品住宅价格影响因素及其之间关系的模型方程。得出房地产价格影响因素之间的主从关系。

1。2文献综述

1。2。1国内相关文献综述

1。2。2国外相关文献综述

1。3研究思路

本论文以房地产经济学、西方经济学等作为理论指导，以宏观因素为主，分别从供给与需求两个角度进行分析，密切联系兰州市商品住宅市场实际，收集从2005年到2014年兰州市商品住宅住房平均价与各影响因素的数据，结合收集的原始数据运用SPSS软件分析影响兰州市商品住宅价格的主要因素。

2兰州市商品住宅价格影响因素理论分析

2。1兰州市房地产市场环境概况

兰州市是甘肃省省城，亦是西部地区十分重要的的工业基地和综合交通枢纽，丝绸之路也经过这里,兰州市的兰州市北部和南部被群山围绕，从西向东的黄河横穿整个兰州城区，使兰州市形成了“两山夹一谷沿河带状的地形特征”12。自1941年7月，兰州市成立，进行大规模的城市建设，兰州的政治，经济和文化中心的地位逐步稳定下来。随着时间的推移，兰州的经济和社会事业蓬勃发展，在2013年，兰州市，今年年底达到了超过10亿元，比去年同期增长13。4%。

影响商品住宅价格的因素有很多，本文研究对商品住房价格的影响因素，可以分为供给和需求两方面。

2。2供给影响因素

房地产供给影响因素可以从微观和宏观两个方面来理解。在这里我们研究房地产供给的宏观影响因素，大致有房地产价格、土地出让价格、房地产开发成本、住宅实际开发面积。

2。2。1房地产价格

房地产价格是指建筑物连同建筑物所拥有土地面积的价格，房地产价格是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制13。房地产价格总水平呈上升趋势，一般来说，某个城市的房地产价格水平，受供给与需求关系的影响会出现周期性的上下起伏，不过从一个较长时期看房地产价格总体呈现上升趋势。主要原因是供应量有限的土地，大量的消费需求，刺激房地产价格，同时，在城市建设中大量的基础设施建设，土地价格，由于土地的累计增加，土地的加工，因此，土地价格大幅上升，必然会上升，房地产价格继续上升。