2。2。2土地出让价格

土地转让价格是指土地或土地的一部分，在一定的权利和义务下，交易价格的某一特定时间点的价格。由于土地具有其自身独特的属性，所以土地价格也具有其自身的特性，土地价格的高低不能由生产成本决定，土地价格主要由当地消费者的有效需求决定，因此土地的价格具有明显的地域性，而且地价一般都呈现总体上升趋势，折旧现象是不在房地产中体现的。土地价格在房地产作为主要开发成本，但由于地面的价格不能反映土地成本的水平，只有土地价格对应每个平方与建筑面积的计算，才能做出比较，因此，在实际计算核算中，都用单位面积土地出让价格来反映土地实际出让的价格。来*自-优=尔,论:文+网www.youerw.com

2。2。3房地产开发成本

房地产开发成本是房地产业中的物质生产过程，房地产具有综合性、长期性、地域性、风险性[14]。房地产开发项目投资与收入估算包括有：前期工程费用、房屋建造费、管理费。销售费、财务费、税费、其他费用、不可预见费等。

2。2。4住宅开发实际面积

住宅的总开发面积也就是开发商所供给的商品住宅的总面积。最终达到入住条件，由相关部门检验验收合格之后，正式投入使用的房屋建筑面积。可知，开发商最终房屋供应量是由住宅最后的竣工面积所决定的。

2。3需求影响因素

房地产的需求是指房地产的有效需求，在分析我国城市居民住宅问题时，考虑的某一时期全社会的房地产需求总量。在市场经济条件下，影响房地产市场需求的因素很多。通过对这些因素的分析，对于市场需求的扩大、投资决策的正确性和供需平衡的积极组织具有重要意义。影响房地产价格需求性的因素包括：国民经济发展水平、居民收入水平和消费结构、城市化水平、开发商销售面积、国家有关的经济政策、消费者对未来的预期[15]。

2。3。1国民经济发展水平

正常的，社会经济发展水平可以非常强烈的影响当地的房地产业的需求量。一般情况下，区域房地产需求水平与区域经济发展水平成正比。国民经济发展水平对房地产需求的影响作用主要有：投资力度，随着各种规模的投资的扩大，促进着周边的生产经济的快速发展，生产经营性质的各类建筑房屋的需求不断扩大，各种厂房、商铺、办公楼等的需求不断扩大。国民收入水平，国民收入也随着经济的快速发展而急剧增加，企业的扩张能力得到提升，随着国民的个人可支配收入增高，必然会增大对商品住宅的生理性需求和心理性需求。国民经济的发展水平主要体现在人均国内生产总值上，因此，在实例分析的时候一般用，人均国内生产总值来表示国民经济发展水平。