（三）研究内容

本文研究内容主要分为以下几个板块。第一部分主要分析研究的目的意义背景等，第二部分研究的是近几年国内及上海小产权房的发展现状及存在问题，第三部分主要围绕小产权房建设及运营过程中的风险如融资风险、选址风险、市场风险、政策风险等，第四部分针对调查问卷及案例进行分析研究，第五部分主要为对于风险的政策建议，第六部分对研究内容进行总结。

（四）研究方法

    本文主要通过全国小产权房建设项目，着眼上海小产权房建设项目比较区别与相似之处。从中研究上海小产权房建设项目存在的问题与风险。以奉贤地区奉柘镇周边小产权居民为调查对象，发放调查问卷统计并分析上海居民对于小产权房的看法及意见。并借鉴各方研究成果为其提供意见与对策。改正并从积极角度使其能够合法有利的发展。从而更好地服务于民，服务于社会。

二、小产权房发展现状

如今对小产权房的现状，国家已开始重视，仅以上海为例，上海政府在多个区县展开了拆违行动，但收效甚微。购买小产权房的民众人数众多，无法全面强制拆除，也无法保证后续有效安置，应对小产权房的措施受到重重阻力。从目前情况来看，单纯的禁止建造与购买小产权房无法抑制社会民众的购买热情，也无力阻挡其发展势头。

（一）小产权房的概念

小产权房有着区别于商品房的特点：其一，住房修筑在公共所有的地界上。这也是小产权房区别于商品房标志性的特点。我国宪法明确规定，农村地域的土地，归其所在区域集体共有。我国诸多小产权房，都是构筑在农村公共地域上的。小产权房完全回避了法律界限，未正式通过国家审批，私下将土地变更为国有性质，在其上面进行工程建设。其二，证件不齐。包括五方面的证件，有使用土地权限的证件、对土地有规划权利的证件、允许布置工程的证件、允许施工的证件、享有房产销售的证件。其三，价位低廉。小产权性质的房产购买者众多，主要原因就是它的售价相对便宜，大部分甚至比同区域商品房便宜五成以上。 其四，无合法产权。小产权房无法进行土地使用权登记、房屋产权登记、无法将允许利用土地的证件办理下来，也无法将房产归属权办理下来。居民购置了这类型房产，无法享受房屋登记的权限。说的直白点，从法律角度来说，小产权房根本就不属于它的购买者。其五，开发违规较多。小产权房的开发商大部分都是无合法资质、无正规公司经营条件的业余企业，很多都是村、镇政府联系开发，找个施工单位就开建的项目，所以在房屋的安全设计及建筑质量方面我们要打一个很大的问号。文献综述

对于小产权房的定义，总体来说有以下三种:

1 由开发商产权分割而来，能够获得产权证的。 合法，有产权证。

2 不需要缴纳土地出让金的，比如经济适用房，同样能够获得产权证。

3 于集体土地上建房或私自搭建、扩建的房屋，无法获得国家产权证，部分地区乡镇政府发予乡产权证的。 不合法，无产权证（乡产权证不受国家法律保护，不被国家政府承认）。

表1：小产权房定义

通过以上对小产权房的概念分析，我们能够得出结论，三种小产权房分为两种情况：合法和不合法。合法的前两种不在本论文讨论范围之内，本文所指，或者说国家政府现今最为头痛的即第三种小产权性质的住房。