本文通过研究房地产投资的特点，分析房地产开发投资过程中出现的风险因素，并且使用模糊综合分析法建立风险评价体系，以徐州阿尔卡迪亚为例，研究该房地产的风险程度，并提出相关规避风险的意见，为今后开发商评估风险，不断提高应对风险的水平。

1。1研究现状

1。2。1国外研究现状

在企业或者组织的整个经营活动中存在着许多不确定性因素，美国学者A·M·Wmet将这种不确定因素称之为风险[2] ，他认为风险和意识之间没有相应的联系，风险是一种独立的形态。随着时代的发展，不能对风险进行有效性的分析和控制，就难以实现对企业或者组织的有效经营管理，对此有学者进行了相关的研究，风险选择期望效用模型就随之而来，为了对风险进行有效的分析和有效的控制Treyhor、Lintor两位学者将数学方法运用到风险分析和风险控制中即使用方差和标准差平均值，这一数学方法的引入形成了著名风险评价模型[3]。2001年，全寿命周期风险管理理论被提出，整个项目周期中风险和及其评价都应该存在[4]。2007年，国际工程投标开始开始应用由影响图法建立的模型，采用模糊风险评价法评价由费用超支带来的风险，并且使用计算机系统进行风险管理[5]。随着现当代化的到来，计算机等科技技术得到迅速的发展，这使得复杂模型的数学运算得到有效的解决[6]。

1。2。2国内研究状况

在我国随着上世纪90年代房地产市场投资火爆，我国的相关学者开始对房地产开发项目的风险研究进行了研究。90年代俞明轩等人提出了简单的风险评估方法，对风险的类型进行了界定，并且针对所界定的类型对风险因素进行了深度的剖析[7]。2000年以后，相关究研究者对项目风险的预防和应对措施进行了研究，这开始改善了企业或者组织经营活动的项目实践[8]。2008年，我国的学者商浩发将灰色系统理论引入了房地产项目的风险评价中，采用影响风险的相关因素作为评价指标，随着投入模式的越来越复杂，灰色综合评价模型能有效的解决企业或者组织经营活动中相关风险的分析和控制[9]。2012 年陈国栋则研究了房地产项目风险评价方法，并将蒙特卡罗模拟方法对房地产项目风险评估的作用进行了系统的分析[10]。由此可见目前国内对房地产开发投资风险的各方面都有研究，但还有值得深入研究的地方。

1。3研究内容

基于我国房地产发展现状，本文以房地产开发以及房地产投资风险的概念为出发点，将生命周期理论作为研究的理论基础，对房地产开发投资过程中每一阶段的风险因素进行了系统的分析，通过建立指标体系，运用模糊理论，建立房地产模糊综合评价模型，以徐州阿尔卡迪亚为例，计算出该房地产开发项目的风险程度，并提出相应的规避措施。本文的主要内容如下：

第一章绪论，主要介绍了目前我国房地产行业的发展现状以及未来发展趋势，通过阅读文献总结国内外研究房地产开发投资的风险的相关方法和研究现状，并交代本文的研究意义和研究思路

第二章房地产开发投资风险概述，对房地产开发投资的相关理论、概念、特点等进行总结介绍。

第三章房地产投资风险影响因素分析，根据本文的理论基础——生命周期理论，将房地产开发投资分五个阶段，分别分析这五个阶段中的主要风险。

第四章基于AHP的模糊综合评价算法，介绍层析分析法和模糊综合法，并建立指标体系，以徐州阿尔卡迪亚为例，计算出该房地产开发投资项目的风险程度。

第五章房地产开发风险因素的规避分析。完成阿尔卡迪亚的风险评价后，提出通过规避风险的主要措施。