3。1立项决策阶段风险的影响因素分析

在整个房地产开发投资活动中立项决策阶段的风险性最高，也是最至关重要的一个阶段，如果在在这一阶段出现决策失误，则意味着整个项目最后以失败告终。在这一阶段需要投资者能紧跟国家的宏观政策、把握房地产市场的供需，并且对未来发展趋势能够做出较为专业的判断，研究房地产开发项目的定位及开发策略。在立项决策阶段主要存在政策风险、房地产市场风险、投资区域选择风险、投资时间选择风险、投资物业类型选择风险[14]。文献综述

（1）政策风险。政策风险是指由于政策的变化对房地产买卖双方造成的不同形式的损失。政府根据国家的经济发展，将会在土地规划、房地产开发项目、房屋售价租金以及税收等方面制定相关的政策，对房地产市场进行宏观调控，政策的变化对投资者构成风险，直接影响到房地产投资的成败，因此深入分析了解政策的变化及其目的非常重要。

（2）房地产市场风险。房地产市场风险是指由于房地产市场中供需变化、城市规划变动、区域发展趋势以及治安状况等方面变化所引起的由于房地产价格的波动对房地产投资者可能造成的不同形式的经济损失。

（3）投资区域选择风险。房地产投资具有位置固定以及不可逆转的特点，所以在立项决策阶段投资区域的选择尤为重要。自然地理位置是房地产的自然风光、人文风俗以及气候条件等自然环境条件，在房地产开发过程中，将房地产项目与周边自然环境最大限度的融合协调，以此来增加房地产项目的卖点，提高收益。经济地理位置是房地产项目所处区域的行政区位、交通发达程度、基础设施以及娱乐休闲场所等经济因素，这些因素都会直接影响房产的市场价格，是房地产项目是否拥有收益率的重要因素。

（4）投资时间选择风险。房地产开发活动有其自身的周期，随着时间的变化房地产市场的供需状况和市场价格也会产生相应的变化，因此投资者能否抓住最好的时机进行房地产开发投资，成为投资回报高低的关键[15]。通常，影响投资者选择投资时间的主要因素是国家或者某个地区的经济发展情况[16]，同时房地产投资者还要对未来几年内的人口增减情况、消费者的收入水平和购买力情况以及消费者的购买心理等方面的变化情况进行合理地预测，保证项目合理的投资回报率。

（5）投资物业类型选择风险。根据使用功能的不同物业可以分为居住物业包括住宅小区、公寓等；商业物业包括商业中心、酒店等；工业物业包括工业厂房、仓库等；其中住宅物业主要利用出租和出售两种方式经营，属于购买者刚性需求，风险不大；而商业物业的投资收益是受商铺生意、租户信誉、服务水平、店铺空置率以及同业竞争等情况影响的，因此商业物业的投资风险相对较大。

3。2前期准备阶段风险的影响因素分析

前期准备阶段主要工作包括取得土地使用权、项目审批、设计建设方案、进行项目筹资、选择承包商等，需要对开发过程中所涉及的协议合同进行谈判、签约。在这一时期的工作涉及方方面面，有许多的不确定因素，主要包括筹资风险、置地风险、勘察设计风险、合同风险。

（1）筹资风险。房地产投资需要大量资金且资金使用期限长，因此如何筹集资金是房地产投资者最关心的问题。目前我国房地产投资的资金主要来自于外部，主要包括银行贷款以及房屋预收款，因此投资项目会受到贷款利率波动的影响，将直接影响到投资的利润空间。另一方面，自有资金比重低将会导致企业的综合偿债能力较差，若资金链出现断裂，整个房地产投资将会出现巨大的财务风险[17]。来*自-优=尔,论:文+网www.youerw.com