房地产价格影响因素分析(2)
1.房地产价格影响因素概述
1.1房地产的概念
“房地产我们通俗的讲也可以叫它们为不动财产产，房地产我们通常是指的地球上的大地和大地之上附属的一些成型的建筑以及一些附属的权益总和”.之所以叫不动产，就是因为，土地具有不可移动的特性，所以房地产的英语翻译为 “Real Estate”可以看出，房地产是房产和地产的加和，它并不是独立的个体.房地产的存在有很多种状态：例如一块刚刚拆迁过的土地，一座房屋，房屋的地基，做为房地产，把它们作为一个整个的单位看待.
如我们所知道的，一方面，我们把房地产现在被看做是人民必须的居住需求，另一方面，我们也可以看出来它们作为商品的一些商业价值.现在很多投资者在看待房地产的时候，不仅把它作为居住用途，而且大多数都是把房地产当做一件特殊意义上的商品.
作者在实际的写作过程中，走访了很多房地产的相关工作者，以及房地产投资者，它们中的大多数认为，房地产是属性很特别的商品.既然是商品，房地产行业同样适用市场理论.
1.2房地产的特点
房地产建筑物必然在地球的表面，所以房地产就自然而然的有了不可以移动的特点，所以也具有了不可移动的特性.由于这个不可移动的特性，所以房屋的位置对房地产的价格有着很大的影响.不同的位置会产生不同的价格.房地产的耐用性作为房地产构成的重要的一个部分是土地，它的价值是不会消失的，因为这种因素的存在，所有房地产都具有经久的使用价值，能为购房者带来丰厚的利润.建筑物形成以后，将拥有长时间的使用性，可以使用几十年有的建筑甚至可以使用上千年.可是，我国法律有明确提出，普通住宅的使用年限为70年，工业和商业的建设用地是50年和40年.就目前来说，我国还没有出现产权到期的住宅，所有笔者无法给出定论，也无法得到产权到期后对于房地产处理的政策.
房地产的异质性世界上没有完全相同的房地产，因此，每一座房屋都是不一样的其价格也不尽相同，它具有不同一性.即使建筑类型，设计方案完全相同，也会因为他们位置的差异，其他因素的差异，导致价格方面的巨大差异.房地产供应的稀缺性土地的稀缺性导致了地产的稀缺性.除去不能利用的类型的土地外，可以真正使用于地产的地是很少的.房地产价值的巨大性住宅相对于其它商品而言，住宅具有更大的价值，人们购住房时往往需要花费一大部分储蓄，随着经济的快速发展，人民收入水平的提高，对房子的需求质量也有所提高，通货通胀等市场因素的影响，房屋价格也产生的大幅度的提高，然而，价格增值保值是房地产的另一个特性，短期之内，3到5年内一般会增值保值.
1.3 房地产的类型
按工程的进度不同开发度的房地产有着不一样的称号，如还没有被开垦的称为 “生地”，有生地也必然有熟地，熟地是指不用开垦就可以利用为建筑用的的地块.这些都房地产行业的专业术语.然后还有在建的工程用地，和已经竣工的房屋，它们也有不同的专业术语，按照用途划分的话，有工业用的地块，商业用的地块，居民居住用的住宅用地.从字面意思不难理解，住宅用地指的是普通的居民用于居住的土地，工业则是用于工业生产的厂房等用地，公共服务用地主要包括，政府用地，学校用地，各种公共设施用地等等.
一个城市的规划，所有的土地用途和各种类型的土地面积的使用都是有固定的比例的.而这个比例一般都是经过专业划分的，不同的城市划分的比例是不同的，这要按照不同城市的发展需求，以及实际的城市用地状况，区位优势等等方面来确定，城市想要健康的发展，就必须要求住宅用地，工业用地，商业用地符合一定的要求.与之相应的，房地产开发的类型也要符合城市发展的业态.
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