房屋冒名处分中善意取得制度的适用(2)
一、问题的提出
（一）关于房屋冒名处分的案例
居民汪某在其居住的小区，张贴了一条房屋出售的广告，不久后，收到一位男士的电话，自称是蒋某，打算买其房屋。双方谈判期间，蒋某用之前准备好的假房产证换取了汪某的真实的房产证。之后又提出先租用房屋一段时间。租赁期间，蒋某冒充该房屋所有人与另一买受人蔡某就该房屋买卖进行转让商谈。随后，蒋某与其妻冒充汪某夫妇同蔡某到房屋登记管理部门，办理了房屋转移登记手续。蒋某出具调包后取得的汪某真实房产证与假造的高仿真的汪某的身份证，登记部门并未仔细审核该身份证与部门存档的原权利人汪某的身份证复印件，就办理了过户登记。蔡某也在事后一周内支付了房款。后蒋某携款潜逃，不知去向。此后，蔡某持房屋管理部门所发的登记证书要求汪某交付房屋。而汪某则要求蔡某归还房屋，并恢复初始登记。二人发生争执，最后诉至法院，法院适用善意取得制度，判决蔡某基于善意取得而取得房屋所有权，对于原权利人汪某的损失应向冒名人蒋某主张赔偿
（二）由案例引出的问题
本案即是一起典型的房屋冒名处分的案例，案中，冒名人蒋某冒用原权利人汪某的身份信息，对其房屋进行处分，出让给第三人蔡某，并且完成了过户登记。汪某是房屋的所有权人，蒋某对房屋的处分是无权处分，因为其既没有在事先拥有了房屋的所有权，也没有在事后得到原权利人汪某的认同，是一种擅自处分。在原权利人汪某和冒名人蒋某之间成立的是一种什么法律关系？蔡某并不知情，并且支付了合理的价款，双方完成了登记，在冒名人蒋某和第三人蔡某之间成立的又是何种法律关系？关于上述不动产冒名处分中的法律问题，我国学术界存在不少争议，本文重点讨论冒名处分的性质及冒名行为的法律范畴归属问题，其是否属于一种特殊的无权处分行为？通过对善意取得制度的法理及构成要件的阐述，分析冒名处分中是否能适用善意取得制度？
二、对冒名处分的性质的界定
（一）冒名处分构成无权代理
有学者认为，冒名处分不是无权处分，其应构成无权代理，或者类推适用表见代理的相关规定。行为人在与第三人进行房屋买卖时，是冒用原物权人的名义，而且从始至终，也没有得到原权利人的认同，行为人构成了无权代理，如果第三人善意，且有理由相信该冒名人就是受被冒名人的委托，是被冒名人的代理人，为了被冒名人的利益，就可对其适用表见代理的法律规定，使该行为发生效力，从而保护善意第三人的正当权利，使其最终取得不动产的所有权。
（二）冒名处分构成无权处分
无权处分作为不动产善意取得的首要构成要件。有学者认为对其适用的前提是登记薄上的错误记载。但不动产的冒名处分行为一般是在登记正确的情况下发生的，在现实生活中经常发生未知的行为人冒充登记物权人而对他人房屋实施处分的情形。按此观点，不动产冒名处分会因缺少登记错误这一要件而不可适用善意取得，但是从法律条文中并不能直接得出这一结论。我国《物权法》第106条第一款的无权处分中对善意取得制度的适用并没有列出具体的情形，也没有明确规定善意取得不适用于冒名处分，所以应广义地理解“无权处分”，况且登记薄中的错误记载并不能成为善意取得构成要件的依据 。因为登记薄并不能保障登记的物权人与现实中的处分人是同一个人。更何况，在当今复杂多变的社会，这是很难断定的。通过登记簿也只能推定被登记人是物权人，而不能推定被登记人和处分人是同一个人。在这种情况下，该冒名处分行为就是无权处分行为。
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