商品住宅开发风险管理研究(2)
4.1 商品住宅开发风险因素分析 18
4.1.1 资金风险 18
4.1.2 土地风险 19
4.1.3 产品风险 19
4.1.4 建设风险 20
4.1.5 产品销售风险 20
4.2 商品住宅开发风险分析----以上海项目为例 21
4.2.1 项目概况 21
4.2.2 项目风险因素分析 23
4.2.3 项目投资风险评价 26
5 商品住宅开发风险控制建议 30
5.1 开拓土地储备渠道 30
5.2 合理编制资金筹措方案、拓宽融资渠道 30
5.3 加强市场调查、规避资金周转不灵 30
5.4 低潮时投入、过热时回避 31
5.5 适度负债、规避偿债风险 31
5.6 建立科学的开发企业经营管理机制 32
5.6.1 控制开发周期，提高核心竞争力 32
5.6.2 注重市场细分和定位，有针对性制定策略 32
5.6.3 开拓新型产业结构，控制开发成本 33
5.6.4 科学定价，促销变现，增强支付能力 33
6 结论与展望 34
6.1 结论 34
6.2 展望 34
致 谢 35
参考文献 36
1绪论
1.1 研究背景
我国作为一个经济快速发展的国家，房地产业也在快速的崛起。房地产的运行和发展涉及到许多相关的产业，而且为社会提供了大量的就业机会，其为国民经济的发展做出来巨大的贡献。据国家统计局统计显示，我国对房地产业的投资一直在增长。2011年全年房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，其中，商品住宅投资44308亿元，增长30.2%；2012年全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%，其中，商品住宅投资49374亿元，增长11.4%；2013年全年房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%，其中，商品住宅投资58951亿元，增长19.4%。商品住宅作为房地产业的重要组成部分，其正处于发展的繁荣期。下面来看看近几年商品住宅的发展现状：
（1） 开发规模
图1.1 2008年至2013年房地产累计开发投资及其同比增速
数据来源：国家统计局
如图1.1所示，2013年全国商品住宅开发投资额58950亿元，同比增长19%，全国房屋新开工面积达66.55亿平方米，比上年增长16.1%，增速与1~11月份持平；其中，住宅施工面积48.63亿平方米，增长13.4%。施竣工方面，房屋新开工面积20.12亿平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积14.58亿平方米，增长11.6%。房屋竣工面积10.14亿平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积7.8亿平方米，下降0.4%。2014 年1~3 月累计新开工面积同比下降25.2%，单月来看，3月单月新开工在低基数情况下(2013年3月单月同比增速-20.2%)，依然同比下滑21.9%，显示开发商在面临销售放缓之后，开始主动缩减开工，表明开发企业受调控政策的影响，正放慢新项目的开工建设，这可能影响到未来供给的增加。
说到未来供给的增加，容易造成市场供需的不平衡。而供大于求的激烈竞争，很有可能会导致价格的降低，对于开发商来说这无形之中又增加了他们的压力，一方面要注意控制成本，另一方面还要担心未来的市场供给，销售状况等。加上持续不断的政策调控，更多商品住宅开发投资者会谨慎入市，抱着观望的态度，那么到时候，新一轮的供给又会不平衡，导致恶性循环，这对于整个市场的发展是不利的。
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