商品住宅开发风险管理研究(3)
（2） 销售均价
1.2 2005年至2013年全国商品房销售均价及其同比增速
数据来源：中国指数研究院
如图1.2所示，2013年，在政策调控下，房价走势出现积极变化，全国商品房销售均价为6200元/平方米，同比上涨7.0%，比2012年回落0.6%。2014年1~4月，全国商品房和住宅销售均价分别为6607元/平方米和6224元/平方米，同比继续下跌，跌幅分别为0.9%和1.4%，虽然涨幅缩小了，但价格一直在涨，与普通老百姓的工资调整情况很明显是不协调的。价格太高，超过了消费者的购买能力，那么也会造成商品住宅空置的风险，再加上利率的上调，空有价格却卖不出去也会导致开发企业资金回收的问题，特别是在市场已经很紧张的情况下，资金的不能及时收回会造成内部周转的问题，带来一定的财务风险。尤其是规模小的企业，很可能就是灭顶之灾。
（3） 销售情况
如图1.3所示，2013年，全国商品房销售面积13.05亿平方米，比上年增长17%，但低于正常年份平均增长率19%。2013年1~12月份，全国商品住宅销售面积11.57亿平方米，同比增长17.5%，增速比1~11月份回落3.8个百分点；住宅销售额67695亿元，同比增长26.6%，增速比1~11月份回落1.5个百分点。2014年1~4月，全国商品房销售面积为2.8亿平方米，同比下降6.9%，销售额为1.8万亿元，同比下降7.8%。其中，住宅销售面积为2.5亿平方米，同比下降8.6%，销售额为1.5万亿元，同比下降9.9%。
1.3 2004年至2013年全国商品住宅销售面积及其同比增速
数据来源：国家统计局
全国商品房销售面积绝对水平均创下历史新高，但增速明显低于历史平均水平。持续的调控政策的出台使得很多普通消费者都抱着观望的态度，等待房价的下调，这种心态势必会导致商品住宅销售量的下降，同时也使得开发企业必须谨慎考虑开发成本、土地的购置需求、内部资金周转等一系列问题。
2013 年上半年，“ 国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投机需求的抑制再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。受政策影响，多数城市成交量在4月、5月明显回落。以上海为例，上海房地产数据监控中心统计，2013年4月上海市商品住宅共成交7290套，环比下跌42.52%，同比上涨44.49%；成交总面积达90.28万方，环比同样下跌41.30%，同比上涨47.80%；新增供应面积为83.94万方，环比大跌36.82%，同比微跌4.71%。2013年下半年，尤其是10月以来，在深圳、北京、上海相继推出进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施后，作为一线城市中没有颁布新政策的广州，也于11月18日下午果断地发布了“穗优尔条”。至此，北上广深四个一线城市全部升级了房地产调控政策，进一步抑制房价过快上涨态势。从调控内容上来看，“限购、限贷、限价”的思路依然明显。2013年国家政策已经对房地产市场，尤其是商品住宅市场产生很大的影响，严重影响开发商的开发热情，增加了开发商的开发风险。另一方面，房地产开发商对土地的过分依赖，地价不断上涨，使开发商对土地的购买产生资金压力。根据国土资源部的数据，2014年第一季度，全国主要热点城市上报异常交易地块（“招”、“拍”、“挂”溢价率超过50%、单价或总价超过历史新高的地块）90宗，较上季度减少94宗，降幅超过50%。中原地产的数据也显示，4月份，20家大型房地产企业用于购买土地的资金只有55.95亿元，还不到去年同期的两成。土地价格也影响了开发企业的资金链，增加开发资金风险。另外，国内的大多数开发商对于开发项目及其项目开发中的风险并没有完全充分的认识，也没有进行有效的风险管理，使得企业的投资收益不断降低，最终导致资金链断裂，企业破产。例如，2014年3月，浙江宁波奉化最大本土房产企业——兴润置业资金链的断裂。据悉，因管理混乱、土地跌价、安置房项目战略失误、沉重的民间借贷等问题，兴润总负债达35亿，成为了中国房地产公司的一次巨额违约事件。除此之外，5月份光耀地产资金链受阻、旗下多个楼盘无法按时交付的消息，得到了开发商方面的公开证实，这一百强房企的资金危机，触动了处于“迷失”状态楼市更为敏感的神经。值得注意的是，据《证券日报》报道，不少前期扩张激进、负债高企的房地产商都面临着极大的资金压力，并指出，首开也是其中一例。由此可以看出，做好开发风险管理是十分有必要的。
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