4.1研究结论 14

4.2政策建议 14

结 论 16

致 谢 17

参考文献 18

人民币汇率对房地产价格作用机制研究

0引言

作为国民经济的支柱产业，房地产业的健康稳定发展不仅关乎民众的切身利益，更关系到国家的长远持续发展。基于房地产兼具消费品和投资品的双重属性[1]，汇率的变动将影响国外资本对本国房地产的消费及投资需求，进而通过供求关系对房地产价格产生影响。因此，研究汇率对房地产价格的作用机制对缓和汇率与房价的内在矛盾、推动我国房地产业健康平稳发展具有重要意义。

随着房地产投资行为的日益国际化，汇率和房地产价格之间的联系日趋紧密，两者呈现出一种共存的态势。2005年7月21日，央行启动人民币汇率形成机制改革，我国由单一盯住美元的固定汇率制度转变为有管理的浮动汇率制度。此后，人民币开始进入长期升值通道，受人民币升值预期不断升温的影响，大量外资持续注入中国房地产市场以获取超额回报，与此同时我国房地产市场异常繁荣。然而，2014年以来，受我国经济增速趋缓的影响，人民币贬值预期不断增强，外资持续流出我国，进而波及房地产市场，房地产业全面降温，房价增速明显回落。当前，基于我国存在明显的地域分层效应，房地产市场区域分化日趋加剧，供需失衡问题愈发凸显，突出表现在一线城市供需格局偏紧，房价维持上行趋势，而三四线城市房地产库存高企，面临较大的去库存压力。汇率与房地产价格是否存在某些内在联系已成为国内外学者关注的热门话题。汇率对房地产价格存在怎样的作用机制？国际资本流动是否存在显著的中介效应？在不同经济水平的地区是否存在差异性？这一系列问题有待深入探讨。

本文构建了人民币汇率对房地产价格作用机制的概念模型，以FDI作为中介变量，将汇率、FDI与房价纳入同一个理论分析框架，并运用层级回归法，通过三阶段回归验证FDI的中介效应，探究人民币汇率对房地产价格的传导机制。运用静态和动态面板模型，以检验人民币汇率对房地产价格的短期和长期作用效果。基于我国存在显著的地域分层效应，将31个样本省划分为东、中、西三大经济区域进行实证研究，为我国对不同区域层面房地产宏观调控政策的选定提供支持。

1文献综述

目前，关于汇率对房地产价格影响的研究多集中于实证研究（郭树华和王旭，2012[2]；韩鑫韬，2015[3]）。在研究方法上，普遍采用时间序列数据，通过VAR模型进行线性分析（LiuYang和HuZhiqiang，2012[4]；钟晨，2015[5]）。考虑到不同区制下变量间影响的异质性，多采用MS-VAR模型对汇率与房价的关系进行非线性分析（李芳和李秋娟，2014[6]；王申和陶士贵，2015[7]）。而学界对于传导渠道和传导机制的相关理论分析较少，多数是以短期国际资本为中间变量，认为汇率变动吸引短期国际资本涌入进而推高房地产价格（赵文胜等，2011[8]；朱孟楠和闫帅，2017[9]）。汇率和房地产价格之间可能会以国际资本流动为中介而间接相关，不少学者在关于汇率对房价影响的理论模型构建中涉及国际资本流动，但未充分考虑并验证这个中介变量的中介效应及其传导机制。

1.1汇率与房地产价格之间的关系国内外学者对汇率和房地产价格关系进行了大量研究，也取得了较为丰硕的成果。