开征房产税对住宅行业的影响分析(3)
目前，开征房产税对中国住房市场的影响已经成为社会各界关注的焦点，全面分析房产税给中国住房市场带来的各方面影响，将有利于制定适应我国当前国情的房产税制细则，有利于中国下一轮的税制改革，也有利于国家宏观经济的稳定发展。本文首先对开征房产税的理论进行研究，通过对近几年房产税政策变迁的分析，看出房产税的推广趋势，然后研究了住宅市场中各参与者的利益得失，最后运用市场供求理论，研究了开征房产税对住宅市场供需及结构的影响。从国外来看，房产税已经成为调节房地产市场供需的重要手段，研究开征房产税对住宅市场的影响，对今后我国房地产市场的健康发展具有重要的意义。
首先，开征房产税有利于降低房屋土地空置率，调节供需平衡。改革后的房产税，是指在房屋保有环节上征收一定的税收，这样可以有效增加房屋持有人的成本和炒作风险，进而抑制炒房行为，减少投机性房地产需求，减少房屋空置率，从而达到改善房地产供需不平衡现状。尽管我国城镇居民人均居住面积并不小，但是部分城市出现房屋供给短缺，主要原因是投机性需求旺盛。我国在房地产流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少、税收优惠范围大、税负轻， 使得房地产保有者在低成本条件下可长期持有其土地和房产以等待价格上涨， 从而导致房地产闲置。近年来我国房地产市场出现的严重投机炒作和房价泡沫， 是与这一不合理的房地产税结构有着密切关系。如果在房屋保有环节上征收税收，不仅直接增加房屋持有者每年的支出，迫使许多购房者考虑自身的经济承受能力而选择房型大小适合自身居住条件的房屋，从而避免开发商建设过多不符合我国国情的豪华房型而浪费土地资源，而且能直接影响投机者的收益，迫使持有多套房子空置不住等待升值的人不得不将房屋出售或者出租，从而为房地产市场释放更多的房产资源，解决房屋供给不足的瓶颈。
其次，开征房产税有利于调节房价增长率。开征房产税，虽然不能使房价立刻下跌，但是能够通过一系列的效应使得房价回归理性。房地产供给取决于土地供给，土地作为稀缺资源，其供给权掌握在政府手中，与房价并无必然关系，但房产税使房产长期需求下降且回归居住本质，改变了需求结构。因此，长期看房产税不仅使房价下降，供给结构也将发生相应转变，房产商在进行房产开发时，将更多地从消费性房产的需求特征考虑，在商品房的档次面积及功能方面更多地倾向大众消费者。
开征房产税对完善房地产方面的财税体制有着重要的意义，不仅可以充分发挥房产税在打击投机、促进社会公平方面的作用，也有助于整体国民经济的健康稳定发展。通过研究，有助于看到中国住房市场的发展现状及其存在的不足和弊端，为政府今后调整住房市场的政策和措施提供现实依据；研究成果有助于帮助政府更好地了解房产税对住房市场的全面影响，有助于政府完善税制，进一步扩大房产税试点；最后通过渝、沪两市开征房产税的实际效果，有助于政府了解当前房产税税制的优势与劣势。总之，通过本文研究所提供的理论和实证分析，对于政府全面了解房产税的实际影响，进一步制定切实有效的房产税税制具有现实的指导意义。
2 开征房产税的理论依据与必要性
2.1 房产税的概念
房产税，全世界给出的通用定义是：房产税是一种财产税，即国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。
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