开征房产税对住宅行业的影响分析(5)
2.2.2 受益论
受益论认为房产税事实上不是具有无偿性和强制性特征的税，而是一种具有有偿性和自愿性的特征的公共服务的“使用费”。其假设存在一个社区体系，向社区内的居民提供水平不同的公共服务，收取不同水平的不动产保有税；居民可以自由选择居住在哪个社区，在自己的支付能力之内挑选最具有吸引力的公共服务，即所谓的“用脚投票”。
事实上受益论包含三层含义：第一，不动产保有税不是一种税，也不存在税负归宿问题；第二，作为一种使用费，它不会产生“超额负担”；第三，一些国家允许个人在计算应税所得时扣除不动产保有税，实质上是提供了消费地方公共服务的补贴。在公共服务需求曲线正常（即向下倾斜）的情况下，其他条件不变，这种扣除便会刺激地方公共部门的规模扩大。
由受益论可以得出推论，如果人们关心自己所享受的公共服务，那么较高的不动产保有税对房价的下压影响可能被这些靠税收收入筹资的公共服务所抵消。
2.2.3 新论
新论认为房产税是一种资本税，将建筑物作为生产要素之一的资本进行征税。其采用一般均衡分析方法，在对宏观经济影响较重大的税种进行分析时，避免了可能产生的错误结论。而这一分析方法也使其得出了与传统观点不同的结论。
由于土地和房屋具有不可流动性，因此在税率相同的情况下，资本所有者将承担税负，这与传统观点是一致的。区别在于新论对差别税率的情形进行了分析，认为在资本具有流动性下，资本将从高税区流向低税区。税收的最终归宿，取决于生产组织方式、消费者需求结构及各要素的流动性程度。
2.2.4 市场供求理论
在市场经济运行中，商品的价格取决于供给与需求的均衡。供给减少，需求增加或不变，则商品的价格上升；若供给增加，需求减少或不变，则商品的价格下跌。住房作为一种特殊的商品，虽然受土地供给无弹性、产业调整、土地供应计划变动等因素的影响，但是其供求关系仍如普通商品一般，由供给曲线和需求曲线相交形成价格的均衡点。其供求关系如下图2.3所示。
图2.3 供需关系曲线
2.3 开征房产税的必要性
从以上的介绍中，我们已经认识到了房产税开征的理论依据，接下来再结合我国的实际情况分析一下我国开征房产税的必要性。
2.3.1 控制个人住房价格
首先最直接的意义就是房产税的推出可以控制住迅猛上涨的房价。房价上涨过快的最重要的原因之一就是国内外各种资金的炒作，而针对个人住房保有阶段所征收的房产税，可以增加房产持有的成本，相应的增加炒房的成本，进而加大炒房的风险和减少炒房所得的利润，使得炒房者会抛出持有成本较大的房产，这样就使得住房市场增加了住房的供给，减少了炒房者的需求，这样房价上涨的趋势就会得到缓解，最终也达到了房产税征收的直接目的。
以德国为例，德国以严厉的税收政策抑制房地产投资者，使得德国房价长期保持稳定。过去10年间，德国名义上房价每年仅上涨1%，（而中国则超过了10%），但德国物价水平平均每年涨幅达2%。也就是说，扣除物价上涨因素，德国的房价实际上以每年1%的速度下跌。德国房价10年不涨，甚至在金融危机爆发时，仍保持平稳态势。如此局面的形成，房产购置税可以说起到了重要的调节手段。
2.3.2 提供保障住房资金
对与征收上来的房产税又可以投入到当地的保障房建设之中，缓解地方政府对于建设保障性住房资金短缺的困境。2008年底国务院下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，第一部分就是提出要加大保障性住房的建设力度。但是由于资金短缺，地方政府对于中央所分配的建设保障性住房的任务指标经常是滞后完成的，还有的是开工了，但是由于资金缺乏，建筑工程进行不下去导致工期一拖再拖。当然出现这些情况有很多内在外在的原因，但是其中最重要的资金不足的问题是不可避免的。房产税如果可以全面、深入的铺开执行，这部分的财政收入对于地方政府来说是解了燃眉之急，对保质保量的完成保障性住房的建设给与了一定意义上的支持。
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