开征房产税对住宅行业的影响分析(4)
房产税是为中外各国政府广为开征的古老税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。
目前，几乎全世界所有的国家都设有这个税种，并且是国家税种中最重要的，比重非常之大的税种。在发达国家，房产税在国家税收中所占比重普遍超过了50%。美国为75%，世界最穷的国家肯尼亚也占到69%。房产税是不少国家地方财政的主要来源，占地方财政收入的70%左右，几乎是国家税收的命脉所系。
事实上，我国房产税并不是新的税种，早在房产业发展之前已经存在，然而其结构设计并不合理。以前，我国调控房地产市场的税收手段主要集中于住房交易环节的营业税和个人所得税，这种重流转而轻保有的特点容易导致流通环节的税收转嫁到房价被消费者吸收，从而限制了税收的宏观调控能力。而保有阶段的税负过轻,不需要支付物业持有成本，投资者只看到未来价格上涨带来的好处，这样就会造成房地产行业投机行为严重。无论在哪个国家，都将房地产保有环节的房产税视为十分重要的税种。房产税作为房地产保有环节的主要调控手段，作为地方财政收入的重要支柱税源，作为将房地产资本利得纳入二次分配的重要手段，对房地产业和中国经济的发展都有着至关重要的意义。
2011年1月26日，国务院常务会议确定了该年度房地产宏观调控的新国八条，要求住房财产税征收试点展开；同年，1月27日，上海和重庆正式启动房产税试点，在征收的方案上，重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量房均包括在内，而上海强调对增量房征税，对存量不征收，虽然两市的房产税政策还具有较大的不足和缺陷，但是对于我国房产税改革的进程来说，是一种重大的突破；2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”，再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，其中对二手房交易征收“20%个人所得税”成为调控重拳。
2.2 开征房产税的理论依据
本小节主要是简单地阐述房产税或者跟开征房产税有关的一些理论，意在从不同的角度理解房产税的开征对我国住宅市场的可能影响。第五章主要运用市场供求理论去分析开征房产税对住宅市场的影响。
2.2.1 传统观点
传统观点认为，不动产保有税是对土地和房屋建筑物课征的货物税，其税负归宿取决于相关的供求曲线形状。
传统观点的基本假设是：土地供给完全无弹性，其供给曲线是一条垂直于横轴的直线；建筑物供给具有完全弹性，其供给曲线完全水平；采用局部均衡模型进行分析，即只考察单一市场，而忽略房产税在其他相关市场所引起的可能反应。
在税收理论中，税负的转嫁取决于供求曲线，供给弹性较大，需求弹性较小的商品的课税易转嫁，而供给弹性小，需求弹性大的商品的课税不易转嫁。由图2.1可知，土地供给无弹性，因此对于土地的征税将使得税负全部由土地供给者承担（图2.1）。相对于土地，建筑物的供给曲线则是水平的，显然，其税负也将全部由消费者承担（图2.2）
图2.1 土地供给无弹性的 图2.2 建筑物供给具有完全弹性的
税负归宿 税负归宿
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