开征房产税对住宅行业的影响分析(8)
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税率 应纳税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率为0.4%，高于2倍的为0.6%。 税率 应纳税住房每平方米市场交易价格与本市上年度新建商品住房平均销售价格相比，前者若是后者3倍以下的，税率为0.5%，3-4倍之间为1%，4倍以上的税率为1.2%。
税基 暂按应纳税住房市场交易价格的70%缴纳税额。 税基 按应纳税住房交易价格为征税基数，不排除3-5年后使用评估计税的方法。
从沪、渝两地的房产税试点情况来看，上海自2011年1月28日起开展对部分个人住房征收房产税试点，征收对象为上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，非上海市居民家庭在上海市新购的住房，暂定税率为0.6%；而重庆的征税范围则扩大为包括个人已拥有的独栋商品住宅、新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房，税率为0.5%—1.2%。但是，目前上海大多数已经缴纳房产税的家庭，其年税费成本多在数千元左右。而目前连年升值的物业，其升值幅度带来的绝对金额，远远超越这个数字。
另一方面，从房产税的实际征收情况来看，也绝未达到重击市场的效果。据上海税务部门统计显示，2012年上半年，上海共减免契税近30亿元，认定不征个人住房房产税的房产5.7万套。此前公布的上海一季度征收房产税数据显示，2012年一季度上海市税务部门已对24433套住房完成了房产税征免认定，其中应征收房产税的住房有4419套，占18.1%。此现象 “反映出当前上海市场仍以首套房及中低端置换型需求为主导”。在这种情况下，房产税更多的是发挥了温和调节市场成交结构的作用。
3.2 2012年宏观调控政策分析
2012年，房地产调控政策稳重趋紧，在保证经济发展的背景下坚持调控不放松，通过差别化信贷等手段，支持合理自住需求，抑制投资投机需求；保障房建设力度持续加大，1-10月全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505套，已提前完成年度700万套新开工任务目标。
从2012年房地产市场的调控政策发展趋势来看，房产税试点范围有望扩大，并逐步建立房产税制度。2011年中央经济工作会议明确提出要推进营业税改征增值税和房产税改革试点，上海、重庆为首批试点城市。2012年随着我国税收制度改革逐步推进，房产税扩大试点范围的预期日益增强。2月，中央政治局常委李克强在16日出版的《求是》杂志上发表文章称，逐步扩大房产税改革试点。财政部部长谢旭人在7月全国财政厅（局）长座谈会、8月全国人大常委会均提到要稳步推进个人住房房产税改革试点，年底在人民日报采访中表示要统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。与此同时，8月国家税务总局组织来自全国30多个省市的71名税务系统工作人员在中国人民大学学习房产税批量评估技术，为房产税扩容做准备。该年度与房产税扩容相关的重要事件如表3.3所示。
表3.3 房产税试点范围扩大信号
日期 重要事件 关键内容
2012.2.16 李克强《求是》撰文 李克强在2月16日出版的《求是》杂志上发表文章称，逐步扩大房产税改革试点。
2012.2.18 住建部首提加快推进房产税 中央政府对于个人房产征收房地产税的态度已经由“积极开展”悄然转变为“加快推进”。
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