开征房产税对住宅行业的影响分析(6)
2.3.3 改善地方财政结构
另一个导致房价上涨过快的原因就是土地出让金的问题。从1994年起国家开始实行分税制，中央财政收入比重大幅提高，由1993年的22%提高到2009年53%，与此同时，地方政府却要拿50%不到的收入负责80%的公共服务支出，地方政府的财政压力可想而知。于是作为被地方政府所掌控的土地资源就成为了各地财政的主要收入来源。随着近十多年来房地产市场的持续火爆，地方政府越来越依赖于出让土地所获得的收入，进而形成了所谓的“土地财政”的局面。而如果房产税在全国范围内进行广泛的征收，势必会减少地方政府的财政压力，进而也可以缓解价格日益见长的土地资源。
通过对存量房征收房产税，可以在不增加土地资源的情况下，形成地方政府稳定的财政收入来源。据统计，2012年我国的住房存量约为为179亿平方米，根据国家统计局的数据显示，当年商品房平均单价为5791元/m2,总价值约为103.66万亿元。假定30%适用于房产税，税率为1%，则可增加财政收入约3109.8亿元。这对于地方政府来说是一笔客观的收入。房产税还将增加地方政府的压力，让他们的支出变得更加透明，因为地方政府可能将不得不向房屋所有人报告他们是如何使用这笔资金的。
2.3.4 调节个人收入分配
我国所征收的房产税除了上述意义之外，还有一个更具有社会意义的目的，就是调节收入分配，减少贫富差距，消除两极分化。早在1986年的时候我们国家就开始征收了房产税，当时对个人住房是免征的，因为当时大部分都是福利分房，真正属于个人的房产很少。而二十多年过去了，我们国家的住房制度发生了很大变革，个人住房大部分都是商品住宅。而随着房地产市场的日益火爆，房地产的价格也水涨船高，对刚性需求造成了极大的打击，而另一方面高收入者拥有多处高档住房或者别墅，两极分化的现象越来越严重，已经影响到了社会和谐稳定的发展。实行差额化的个人房产税，既保护了只有一套住宅普通居民，又调节了高收入者的财富比例，征收来的房产税转而投入到中低收入人群的住房保障体系建设中去，这样就一定程度上起到了调节收入分配的作用，缓解了贫富差距不断加大的趋势。
实际上，目前世界上有130多个国家和地区都对住房征收房产税，他们通常也都是把房产税作为调节收入和财富分配的重要工具。例如，对私有住房征税已有180多年历史的美国，明确将房产作为个人财产的一部分，规定持有房地产必须缴纳房产税。同时，对低收入者、退伍军人和老年人等弱势群体实行减免税优惠。取舍之间，房产税成为“削峰填谷”的重要工具。
3 2011年到2013年房产税政策的变迁
3.1 2011年宏观调控政策分析
（1）主要政策概览
2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个。7月初，国务院常务会议明确“二、三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现。始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与供给两手抓。2011年度国家出台的主要调控政策如表3.1所示。
表3.1 2011年度国家出台的主要调控政策
时间 概要 细则
2011.1.10 国十一条 国务院出台“国十一条”，严格二套房贷管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导
上一篇：国际信贷案例分析设计创新融资案例